Articolo 1351 Codice Civile

Nel contratto preliminare di vendita di bene immobile, l'indicazione del bene può essere anche incompleta e mancare dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché il bene sia determinato o determinabile, anche per relationem. Ai fini della validità del preliminare non è necessaria l'indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19334 del 14 luglio 2025)

Nel caso di compravendita conclusa per mezzo di scrittura privata, la denominazione di preliminare risultante dall'intestazione del contratto, l'obbligo assunto dalle parti di addivenire alla stipulazione di un atto pubblico di trasferimento, con contestuale immissione nel possesso del bene e l'eventuale completamento in quella sede del pagamento del prezzo non valgono a convertire in preliminare il definitivo che le parti hanno inteso concludere, nella loro autonomia negoziale. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza d'appello che aveva qualificato il contratto come preliminare valorizzando il trasferimento delle rendite e dei pubblici aggravi al momento della stipula del definitivo, in assenza di trascrizione ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., e che non aveva conferito rilievo ai seguenti elementi: richiamo espresso all'immediata intenzione traslativa; riserva di usufrutto in favore dell'alienante; immediata assunzione di oneri e spese da parte dell'acquirente; totale versamento del prezzo; rinvio della stipula dell'atto pubblico ai fini della mera rinnovazione del consenso; previste garanzia per l'evizione e limitazione della garanzia per i vizi).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10454 del 22 aprile 2025)

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, nell'ipotesi di rappresentanza apparente l'art. 1392 c.c. - secondo cui la procura deve avere la forma prescritta per il contratto che il rappresentante deve concludere - non trova applicazione sul piano della responsabilità risarcitoria, in quanto, per definizione, la procura è mancante; tale disposizione ha rilievo invece ai fini della valutazione di affidamento incolpevole del terzo, in quanto la mancanza di procura scritta può costituire indice del fatto che il terzo abbia colposamente omesso di verificare l'esistenza dei poteri di rappresentanza.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8121 del 27 marzo 2025)

Ai fini della validità del contratto preliminare di vendita immobiliare rileva, anche in ipotesi di indicazione incompleta degli ordinari elementi identificativi, il riscontro dell'intervenuta convergenza delle volontà delle parti, sia pure ricavabile aliunde o per relationem.(Nella specie, la S.C. ha accolto il ricorso avverso la decisione la quale aveva escluso che l'avvenuta consegna, con conseguente redazione di verbale di consistenza e di presa in consegna dei locali firmato da entrambi i contraenti, fosse circostanza idonea a riscontrare la volontà delle parti di trasferire la proprietà dell'immobile descritto con la sola locuzione "superficie coperta di metri quadrati 598 al netto delle superfici condominiali, con entrata autonoma secondo quanto prenotato dall'amministrazione su planimetria di progetto").(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5031 del 26 febbraio 2025)

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, ove le parti abbiano successivamente modificato gli accordi originari tramite una scrittura integrativa che attesti la mancanza di ulteriori pretese oltre a quanto stabilito nella nuova scrittura, detta integrazione prevale sulle condizioni precedenti. Una dichiarazione del promittente venditore di non avere ulteriori pretese, oltre quelle specificate nella scrittura integrativa, esclude ogni ulteriore rivendicazione in base agli accordi originari.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3530 del 11 febbraio 2025)

La risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita immobiliare è soggetta alla stessa forma scritta ad substantiam richiesta per il contratto originario.–Anche il contratto con il quale le parti manifestano la volontà concorde di sciogliere un precedente contratto preliminare di compravendita immobiliare deve avere, ad substantiam, la stessa forma scritta richiesta per il contratto originario che si intende sciogliere, in quanto la forma scritta è imposta dall'art. 1351 c.c. per la rilevanza che il preliminare spiega su diritti reali immobiliari.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18875 del 10 luglio 2024)

Un contratto preliminare non può considerarsi concluso se non vi è accordo su tutti gli elementi essenziali tra le parti. L'assenza di consenso su tali elementi preclude la conclusione del contratto, anche nella forma del c.d. "preliminare di preliminare".(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18043 del 1 luglio 2024)

In ipotesi di contratto preliminare di vendita concluso dal falsus procurator del promittente venditore, la mera immissione del promissario acquirente nella disponibilità dell'immobile, senza specificazione del titolo di essa e senza alcun collegamento temporale con la stipulazione, non costituisce ratifica, in quanto non implica necessariamente la volontà di far proprio il contratto ed è priva della forma scritta ad substantiam.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 12843 del 10 maggio 2024)

In tema di vendita immobiliare, è valido il preliminare di vendita immobiliare quando l'oggetto del negozio è determinabile. Non è indispensabile, pertanto, indicare anche i confini e i dati catastali perché quelle informazioni sono rilevanti ai fini della trascrizione.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5536 del 1 marzo 2024)

In tema di contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam (nella specie, preliminare di vendita immobiliare), l'operatività del principio secondo cui il perfezionarsi del negozio può avvenire anche in base ad un documento firmato da una sola parte, ove risulti una successiva adesione, anche implicita, del contraente non firmatario, contenuta in atto scritto diretto alla controparte, presuppone che detto documento abbia tutti i requisiti necessari ad integrare una volontà contrattuale, ivi compresa l'individuazione o quantomeno l'individuabilità del destinatario della dichiarazione, e che, inoltre, tale volontà non sia stata revocata dal proponente.(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto invalido il contratto preliminare per la mancata apposizione, nell'ultima pagina, della firma da parte della promittente alienante, ancorché contenente clausole meramente esplicative della volontà di impegnarsi a vendere, già manifestata nelle pagine precedenti regolarmente firmate).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 2558 del 26 gennaio 2024)

Un contratto non può avere contemporaneamente natura di preliminare e definitivo. La qualificazione come contratto preliminare o definitivo è accertamento di fatto riservato al giudice di merito, da eseguire secondo i canoni di interpretazione contrattuale (artt. 1362 ss. c.c.). La condotta successiva delle parti può essere considerata solo per interpretare il contenuto originario dell'accordo, ma non può trasformare un contratto preliminare in definitivo. Eventuali modifiche degli elementi essenziali richiedono accordo scritto quando previsto dagli artt. 1350 e 1351 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 36039 del 27 dicembre 2023)

La e-mail che contenga espressioni generiche di consenso alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita, ma sia priva della firma elettronica avanzata, qualificata o digitale del promittente venditore, non integra l'atto scritto richiesto dagli artt. 1350 e 1351 c.c., in quanto solo la predetta firma elettronica avanzata, qualificata o digitale rappresenta l'espressione grafica della paternità ed impegnatività della dichiarazione che la precede, la quale, in mancanza, non comporta la conclusione definitiva di un negozio giuridico allorché la forma scritta sia richiesta "ad substantiam".(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 22012 del 24 luglio 2023)

La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o senza che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3817 del 8 febbraio 2023)

In tema di IVA, il versamento di un acconto sul prezzo in relazione ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare costituisce operazione imponibile ex art. 6, comma 4, del d.P.R. n. 633 del 1972, con conseguente obbligo del promittente venditore di emettere la relativa fattura con esposizione dell'imposta dovuta; se, in conseguenza della risoluzione del contratto preliminare, detta operazione viene meno successivamente alla registrazione della fattura, il promissario acquirente è tenuto alla necessaria rettifica, ai sensi dell'art. 26 d.P.R. n. 633 del 1972, e ad emettere fattura di restituzione in suo favore della somma già versata (in quanto di operazione imponibile di segno contrario rispetto alla prima); qualora, tuttavia, l'originario versamento dell'acconto sul prezzo non sia stato assoggettato ad imposta per errore, né l'Ufficio abbia avviato le necessarie iniziative al riguardo, la restituzione della somma dal promittente venditore al promissario acquirente assume natura meramente finanziaria e non può essere assoggettata ad imposizione IVA.(Cassazione civile, Sez. V, ordinanza n. 1609 del 19 gennaio 2023)

In tema di contratto preliminare, la funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria - che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale) - ben può essere assolta anche da una dazione differita, così posticipandosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che il momento di tale consegna sia anteriore al termine di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare e con la conseguenza che, nelle more della consegna, non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2 c. c ., ricollega alla consegna in conformità della natura reale del patto rafforzativo del vincolo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 35068 del 29 novembre 2022)

Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 28879 del 5 ottobre 2022)

Anche nell'ambito del contratto preliminare si applica la regola, stabilita dall'art. 1373, comma 1 c.c., secondo cui il recesso non può essere esercitato dalla parte quando, dopo la conclusione del contratto, questo abbia avuto un principio di esecuzione, quando cioè l'effetto reale del contratto si è in tutto o in parte realizzato o la prestazione obbligatoria, come la consegna del bene prima della stipulazione del contratto definitivo o il versamento di un acconto sul prezzo, è stata in tutto o in parte adempiuta.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21198 del 5 luglio 2022)

Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20132 del 22 giugno 2022)

Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam", la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res", "pretium"), con la conseguenza che, in caso di preliminare di vendita che preveda un termine per la stipula del definitivo, la modifica di tale elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiede la forma scritta. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva omesso di valutare la rinuncia alla condizione unilaterale risultante dalla dichiarazione rilasciata a verbale dal ricorrente personalmente, da apprezzarsi in uno alla citazione).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19031 del 13 giugno 2022)

La ratifica di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato dal "falsus procurator", non richiede necessariamente che il "dominus" manifesti per iscritto la volontà di far proprio quel contratto, potendo essere integrata anche dall'atto di citazione, notificato alla controparte e sottoscritto dal rappresentato o dal suo procuratore "ad litem", con il quale si chieda l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., trattandosi di atto scritto che, redatto per fini conseguenziali alla stipulazione del contratto preliminare medesimo, è incompatibile con il rifiuto dell'operato del rappresentante senza poteri.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4938 del 15 febbraio 2022)

In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Da ciò discende, da un lato, che il promissario acquirente che ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela; dall'altro che è solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, che può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c., essendo venuta meno l'altruità della "res", fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 28856 del 19 ottobre 2021)

Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare imputabile al promittente alienante, consiste nella differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente (sulla scorta del principio generale espresso dall'art. 1225 c.c., secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e, quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente) con quello di proposizione, sia pure in via subordinata, della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto ed il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18498 del 30 giugno 2021)

Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam" (come nel caso del preliminare di vendita immobiliare), la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res", "pretium"), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi "aliunde". Ne consegue che, qualora in un contratto preliminare di vendita immobiliare sia previsto un termine per la stipula del definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta, non concernendo tale accordo direttamente il diritto immobiliare, né incidendo su alcuno degli elementi essenziali del contratto. (Rigetta, CORTE D'APPELLO BRESCIA, 15/04/2016).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 8765 del 30 marzo 2021)

La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. (Cassa con rinvio, App. Napoli, 25/05/2007).(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015)

Qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto accordo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9063 del 5 giugno 2012)

Il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine né in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile, ai sensi dell'art. 1183 c.c., la regola dell'immediato adempimento ("quod sine die debetur statim debetur"). Ne consegue che, a norma degli artt. 2934, 2935 e 2946 c.c., l'inattività delle parti, protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14463 del 30 giugno 2011)

Nel contratto preliminare di vendita d'immobile, ancorché siano previsti la consegna del bene e il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica di per sé l'anticipazione di tutti gli effetti traslativi del contratto definitivo, se il giudice del merito, ricostruendo la comune intenzione delle parti e valutando il loro comportamento anche successivo al contratto, accerti che trattasi di contratto preliminare improprio, cioè con alcuni effetti anticipati, ma comunque senza effetto traslativo, in quanto la disponibilità del bene ha luogo nella piena consapevolezza dell'altruità della cosa. (Applicando detto principio, la S.C. ha escluso, in tema di revocatoria fallimentare esercitataexart. 67, comma primo, n. 1, legge fall. per sproporzione del prezzo fissato nel definitivo rispetto al valore del bene, che la citata prospettazione del preliminare ad effetti anticipati sia anche solo in astratto compatibile con una valutazione di congruità del prezzo, da riferirsi inammissibilmente ad un'epoca in cui l'effetto traslativo non si è ancora verificato).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 12634 del 9 giugno 2011)

In tema di inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare contenente un termine, non rispettato alla scadenza, per la stipulazione del definitivo, l'esercizio dell'azione di esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 c.c., dell'obbligo di concludere il medesimo, non presuppone necessariamente la natura essenziale di detto termine, né la previa intimazione di una diffida ad adempiere alla controparte, essendo sufficiente la sola condizione oggettiva dell'omessa stipulazione del negozio definitivo che determina di per sé l'interesse alla pronunzia costitutiva, a prescindere da un inadempimento imputabile alla controparte stessa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10687 del 13 maggio 2011)

Il d.l.vo 20 giugno 2005, n. 122 detta una disciplina di tutela dell'acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando però applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all'art. 1, comma 1, lettera d), soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività,exart. 22, comma 3, del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380) e che, dall'altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità. Ne consegue che i contratti preliminari di compravendita di immobili esistenti soltanto "sulla carta", ossia per i quali sussista un progetto, ma non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, si collocano fuori dell'ambito applicativo della speciale disciplina recata dal citato d.l.vo n. 122 del 2005 e la chiara lettera della legge non consente di pervenire, a tutela dell'acquirente o promissario acquirente di immobile esistente "sulla carta", ad una interpretazione adeguatrice che ne permetta invece l'applicazione. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità di un contratto preliminare di compravendita di immobile esistente "sulla carta" in assenza della indicazione, imposta dall'art. 6, comma 1, lettera i), del d.l.vo n. 122 del 2005, della richiesta del permesso di costruire; la S.C. ha, peraltro, escluso che il dubbio di costituzionalità di detta norma - per contrasto con l'art. 3 Cost., in ragione della irragionevole disparità di trattamento della situazione relativa alla compravendita degli immobili esistenti "sulla carta" - quanto alle conseguenze derivanti dall'osservanza della sua prescrizione, potesse, nella specie, avere rilevanza, giacché la relativa disciplina presuppone, e si giustifica, solo in presenza di un preliminare avente ad oggetto un edificio per il quale sia stato almeno richiesto il permesso di costruire).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5749 del 10 marzo 2011)

Poiché nel caso di contratto preliminare di compravendita l'effetto traslativo è determinato soltanto dal contratto definitivo, sicché la ricorrenza dei requisiti di forma e sostanza necessari ai fini della validità del contratto traslativo non possono che fare riferimento alla legge vigente al momento della stipula di questo, la sopravvenienza, rispetto al momento di formazione del preliminare, della disposizione di cui all'art. 18, secondo comma, legge 28 febbraio 1985 n. 47, con cui il legislatore aveva allora sancito il divieto di lottizzazione abusiva, opera non come causa di nullità del contratto preliminare bensì come impossibilità oggettiva di concludere il contratto definitivo, e precludendo la stipulazione di questo, è ugualmente di impedimento all'emissione della sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c., che allo stesso si sostituisce.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4522 del 21 febbraio 2008)

Al fine di stabilire se le parti abbiano concluso un contratto preliminare ovvero definitivo di compravendita, non sono decisive le espressioni usate (come, ad esempio, «preliminare» nell'intestazione del contratto ovvero «vende» nel testo), mentre non rileva né la riserva di nomina del contraente, ai sensi dell'art. 1401 c.c., che può operare indifferentemente sia in un negozio definitivo che preparatorio, né l'aver posto come condizione, che è prevista dalla legge ed attiene all'efficacia del negozio, l'ottenimento di una autorizzazione alla vendita da parte del giudice tutelare, ai sensi dell'art. 320 c.c. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, non attenendosi al principio di diritto affermato, aveva attribuito al contratto la natura di preliminare, omettendo anche di dare il giusto rilievo alle circostanze che il rapporto era stato integralmente attuato, con il pagamento dell'intero prezzo ed il trasferimento dell'immobile mediante consegna, e che la parte venditrice aveva omesso di chiedere l'autorizzazione del giudice tutelare, così determinando il mancato avveramento dell'evento previsto in condizione).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17682 del 14 agosto 2007)

In tema di compravendita di immobili, nel distinguere il contratto definitivo di vendita dal contratto preliminare e ritenere voluto l'effetto traslativo immediato, come non può essere attribuita influenza determinante alla consegna del bene od al pagamento del prezzo, cosa non possono assumere rilievo esclusivo né l'impegno delle espressioni verbali "cede", "vende" o "acquista", né la definizione del contratto indicata dai contraenti, ove dal complesso di altri elementi risulti che effettivamente le parti abbiano soltanto inteso obbligarsi a prestare in futuro il loro consenso ad un successivo contratto con effetto traslativo.(Mass. redaz.).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14036 del 15 giugno 2007)

Ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova — che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili — di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 233 del 10 gennaio 2007)

Il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta nel primo caso ad impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà, e nel secondo ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce pertanto un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva qualificato come definitivo, e non preliminare, il contratto di compravendita immobiliare stipulato dalle parti, fissando, di conseguenza, alla data di detta stipula il valore iniziale del bene ai fini dell'imposta di registro).(Cassazione civile, Sez. V, sentenza n. 21381 del 4 ottobre 2006)

La funzione del contratto preliminare è quella di impegnare i contraenti alla futura stipula, alle condizioni e nei termini in esso convenuti, di un successivo contratto definitivo, e la prestazione essenziale che ne forma oggetto è costituita da quel particolarefacere, consistente nella stipulazione anzidetta, che deve esattamente corrispondere agli elementi predeterminati in sede di compromesso. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva ritenuto insussistente l'inadempimento degli obblighi assunti con il preliminare, in una fattispecie in cui erano stati promessi in vendita diritti di comunione indivisa, e la promittente venditrice, anziché procurare alla parte acquirente il diritto reale assoluto in questione, aveva invece procurato un atto traslativo con effetti limitatiinter partes, non iscrivibile nei registri tavolari, in relazione al quale il promissario acquirente avrebbe acquistato solo il godimento turnario del bene previo pagamento di un corrispettivo, sia pure a tariffa scontata).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7273 del 29 marzo 2006)

Ai fini della validità del contratto preliminare non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiestoex legeè atto scritto come per il «definitivo», è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché, appunto, l'intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anchealiundeoper relationem, logicamente ricostruibile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8810 del 30 maggio 2003)

Nel valutare se le parti abbiano concluso un contratto definitivo di compravendita o un semplice preliminare è necessario ricercare l'effettiva volontà delle parti, al di là della qualificazione da esse attribuita al contratto stesso. In particolare, non è incompatibile con la qualificazione del contratto di vendita come definitivo il fatto che l'acquirente si sia impegnato «per sé o per persona da nominare», né il fatto che l'alienante si sia impegnato a fornire la prova della proprietà dell'immobile solo al momento della stipula notarile, e neppure l'inclusione nel contratto di una caparra confirmatoria, in quanto essa, anche se più congeniale al contratto preliminare, è compatibile anche con la struttura del contratto definitivo, qualora non vi sia contemporaneità tra la conclusione del contratto e la completa esecuzione degli obblighi che da esso derivano (come nel caso di specie).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 9079 del 21 giugno 2002)

II carattere preliminare o definitivo di una vendita non dipende dalla pattuizione relativa all'impegno a comparire davanti a un notaio per la formazione di un atto pubblico, con lo scopo di rendere possibile la trascrizione, bensì dalla circostanza, che le parti abbiano inteso soltanto obbligarsi all'alienazione e all'acquisto futuri del bene oppure dare luogo, senz'altro, alla trasmissione della proprietà.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13827 del 19 ottobre 2000)

Al fine di attribuire ad una convenzione negoziale la natura giuridica di contratto di compravendita ovvero di semplice preliminare, è determinante l'identificazione del comune intento delle parti diretto, nel primo caso, al trasferimento della proprietà dellaresverso la corresponsione di un certo prezzo conformemente alla causa negoziale sancita dall'art. 1470 c.c., e, nel secondo, all'insorgenza di un particolare rapporto obbligatorio che impegni le parti stesse ad un'ulteriore manifestazione di volontà alla quale sono rimessi il trasferimento del diritto dominicale sul bene e l'assunzione dell'obbligo di pagamento del prezzo. Nell'esaminare la stipulazione nel suo complesso onde accertare la comune volontà dei contraenti in un senso o nell'altro, il giudice di merito deve tener presente, peraltro, che la previsione dellatraditiodel bene e/o del pagamento, anche totale, del prezzo convenuto non sono vicende assolutamente incompatibili con l'intento di stipulare un semplice preliminare di vendita, potendo le parti, con tali pattuizioni, manifestare null'altro che l'intento di anticipare le prestazioni del futuro contratto definitivo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5132 del 19 aprile 2000)

L'elemento distintivo tra contratto definitivo e contratto preliminare di vendita è dato dalla volontà delle parti, che nel contratto definitivo è rivolta direttamente al trasferimento della proprietà o di altro diritto, mentre nel contratto preliminare fa dipendere tale trasferimento da una futura manifestazione di consenso che gli stessi contraenti si obbligano a prestare. Da ciò consegue che allorché le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, siano poi addivenute alla stipulazione di un contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina con riguardo alle modalità e condizioni può anche non conformarsi a quella del preliminare, senza che per ciò sia necessario un distinto accordo novativo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6402 del 7 luglio 1994)

La clausola che differisce gli effetti di una scrittura privata di compravendita (nella specie, di un bene immobile), alla data della prevista stipulazione dell'atto pubblico non esclude il carattere definitivo della vendita, ma le attribuisce effetti meramente obbligatori, costituendo il successivo atto pubblico solo un atto riproduttivo in cui le dichiarazioni delle parti assumono valore storico-rappresentativo (della volontà espressa nella vendita già conclusa) e non manifestazione di una nuova volontà. negoziale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3741 del 20 aprile 1994)

L'art. 1350 c.c. stabilisce l'obbligo della forma scritta per la conclusione o la modifica dei contratti relativi a diritti reali immobiliari, ma né esso, né altra disposizione di legge prevedono analogo requisito di forma per ogni comunicazione o intimazione riguardante l'esecuzione di detti contratti. Pertanto, è pienamente valida ed efficace la diffida ad adempiere un contratto preliminare di compravendita, intimata, per conto e nell'interesse del contraente, da persona fornita di un semplice mandato verbale, come pure quella sottoscritta da unfalsus procuratore successivamente ratificata dalla parte interessata.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5641 del 26 giugno 1987)

È valido l'accordo verbale con cui le parti rinviano il termine pattuito in un preliminare di compravendita immobiliare per la stipulazione dell'atto notarle, perché la forma scritta richiestaad substantiamriguarda solo i requisiti essenziali del contratto e non gli altri elementi pattizi che regolano la sua concreta attuazione, dovendo distinguersi a questi fini fra la concreta volontà di perfezionamento del negozio e le scelte temporali dell'intesa raggiunta.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6990 del 27 novembre 1986)

Nel preliminare di compravendita immobiliare, l'individuazione dell'oggetto o la definizione dei criteri per la sua determinazione deve avvenire, a pena di nullità, per atto scritto consistendo nella concretizzazione di un elemento essenziale del negozio. Conseguentemente non assumono a tal fine rilievo i dati di interpretazione che non hanno riferimento al testo scritto dall'accordo, quali quelli desumibili dal comportamento successivo dei contraenti in fase di esecuzione dello stesso.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4584 del 3 settembre 1985)

L'accordo transattivo concernente la proroga del termine per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita immobiliare (nella specie, indicato dal promesso venditore nella diffida ad adempiere notificata al promesso compratore ai sensi dell'art. 1454 c.c.) deve rivestire la forma scrittaad substantiamsotto pena di nullità, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1351 e 1350 n. 1 c.c. e 1350 n. 12 dello stesso codice, e, pertanto, non può essere accertato con ricorso alla prova per presunzioni o per testimoni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4436 del 13 agosto 1985)

Nell'indagine diretta ad individuare la natura preliminare o definitiva di un contratto di vendita occorre ricercare l'effettiva volontà dei contraenti, per accertare se essa sia stata rivolta direttamente al trasferimento della proprietà ovvero a dar vita ad un rapporto obbligatorio che li impegna ad un'ulteriore manifestazione di volontà che operi l'effetto traslativo, tenendo presente che, al predetto fine, non sono decisive — anche se non irrilevanti — le espressioni letterali usate dalle parti (spesso non esperte di diritto), né la previsione della riproduzione in atto pubblico della scrittura privata, che può essere stata considerata in funzione della trascrizione e non del trasferimento, e neppure, d'altra parte, la stessa tradizione del bene ed il pagamento del prezzo, quando vi sia ragione di ritenere che essi non siano, atti esaustivi delle reciproche controprestazioni ma atti di esecuzione anticipata di futura vendita. Il suddetto accertamento, pur risolvendosi in unaquaestio facti, è censurabile in, sede di legittimità, ove non adeguatamente motivato o non ispirato a corretti criteri di ermeneutica contrattuale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3733 del 21 giugno 1985)

A differenza del preliminare di vendita di cosa futura, che ha per contenuto solo la stipulazione di un successivo contratto definitivo, il contratto di vendita di cosa futura, invece, non costituisce un negozio in formazione, suscettibile soltanto di effetti preliminari, ma un contratto di vendita obbligatoria, perfettoab initioed attributivo, come tale, di unoius ad habendam remnel momento in cui la cosa venga ad esistenza, senza che possa rilevare la stipulazione prevista dalle parti per un'epoca successiva, dell'atto pubblico necessario alla trascrizione del trasferimento immobiliare, rappresentando questa una riproduzione meramente formale del contratto originario, nella quale le dichiarazioni delle parti stesse assumono valore storico-rappresentativo e non manifestazione di una nuova volontà negoziale. A differenza del preliminare di vendita di cosa futura, che. ha per contenuto solo la stipulazione di un successivo contratto definitivo, il contratto di vendita di cosa futura, invece, non costituisce un negozio in formazione, suscettibile soltanto di effetti preliminari, ma un contratto di vendita obbligatoria, perfettoab initioed attributivo, come tale, di unoius ad habendam remnel momento in cui la cosa venga ad esistenza, senza che possa rilevare la stipulazione prevista dalle parti per un'epoca successiva, dell'atto pubblico necessario alla trascrizione del trasferimento immobiliare, rappresentando questa una riproduzione meramente formale del contratto originario, nella quale le dichiarazioni delle parti stesse assumono valore storico-rappresentativo e non manifestazione di una nuova volontà negoziale.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4901 del 16 luglio 1983)

La necessità che il contratto preliminare rivesta la medesima forma prescritta per quello definitivo, concerne soltanto il caso che una determinata forma sia stabilita dalla legge e non pure quello in cui essa sia stata prevista dalle parti per un contratto per il quale la legge nulla dispone; con la conseguenza che, operando in tale ipotesi il principio della libertà di forme, è valido il preliminare di mutuo stipulato oralmente, ancorché le parti abbiano previsto per il contratto definitivo l'atto pubblico.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3980 del 18 giugno 1981)