Articolo 1472 Codice Civile

Il divieto di stipula di cui all'art.8 del d.lgs. n. 122 del 2005 si applica a tutti gli atti traslativi della proprietà, sia con effetti immediati che differiti, posti in essere dal costruttore a favore di una persona fisica e aventi ad oggetto un immobile da costruire che sia gravato da ipoteca o pignoramento, stante la finalità di tutela dell'acquirente dal rischio di inadempienze del costruttore e dal pericolo di veder sottoporre l'immobile acquistato a procedure di esecuzione immobiliare o concorsuali; vi rientrano pertanto anche i contratti di permuta che abbiano ad oggetto un immobile futuro, il cui acquisto si produce quando il bene viene ad esistenza. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva rigettato la domanda di risarcimento del danno per responsabilità professionale del Notaio rogante il quale, in un contratto di permuta di un terreno con due appartamenti da costruire e contestuale stipula di finanziamento da parte del costruttore - atto quest'ultimo al quale aveva partecipato il proprietario del terreno permutato, nonché acquirente dell'immobile erigendo, nella qualità di terzo datore di ipoteca - non aveva proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote, così esponendo il compratore alla garanzia reale per l'intero debito contratto dal costruttore).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19109 del 11 luglio 2025)

Nel contratto di "permuta del bene presente con bene futuro", l'effetto traslativo ex art. 1472 c.c. (applicabile ai sensi dell'art. 1555 c.c.) si verifica quando la cosa viene a esistenza, momento che si identifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali. Ne consegue che, una volta divenuto impossibile l'acquisto predetto per il fallimento del contraente che avrebbe dovuto eseguire la costruzione, il relativo diritto si trasforma in un credito ex art. 59 L.Fall. (oggi, art. 158, comma 1, CCII), corrispondente al valore dell'immobile futuro dedotto in permuta, da insinuarsi al passivo fallimentare. (Nella specie, la Corte, con l'ordinanza n. 29097/2024, ha cassato il decreto del Tribunale di Cagliari che aveva rigettato l'opposizione proposta della Sociatà Alfa che aveva chiesto di ammettere al passivo del Fallimento della Società Beta il proprio credito pari al valore delle unità immobiliari che la società in bonis si era impegnata a edificare e trasferirle entro trentasei mesi, trasferimento non avvenuto per la dichiarazione di fallimento della Società Beta, sopravvenuta in pendenza del termine suddetto).(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 29097 del 12 novembre 2024)

Il contratto con il quale le parti prevedono il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di immobili da costruire nella stessa area integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura; ne consegue che l'effetto traslativo della proprietà degli immobili da costruire si verifica, ex art. 1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali.(In applicazione di detto principio, la S.C. ha cassato la sentenza della corte di appello, la quale aveva erroneamente ritenuto che l'effetto traslativo ex art. 1472 c.c. si fosse verificato, ancorché le costruzioni, costituite da muretti e pilastri, fossero inidonee a determinare l'esistenza dei beni futuri oggetto del contratto, ed aveva conseguentemente ridotto il danno subito dai proprietari dell'area permutata in misura pari al valore dei manufatti realizzati).–L'esatta qualificazione del contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire a cura e mezzi della società cessionaria è quella di permuta di cosa presente con cosa futura, alla quale si applica l'art. 1472 cod. civ. in forza della previsione dell'art. 1555 cod. civ. L'effetto traslativo ex art. 1472 cod. civ. si verifica quando la cosa viene a esistenza, momento che si identifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 13398 del 15 maggio 2024)

La cessione dei crediti futuri, ivi compresi quelli aventi causa risarcitoria, non ha natura meramente obbligatoria e vi si può procedere - quando nel negozio dispositivo sia individuata la fonte, oppure la stessa sia determinata o determinabile - senza che rilevi la probabilità della venuta in essere del credito ceduto, non esistendo una norma che vieti la disponibilità dei diritti futuri perché meramente eventuali, con la conseguenza che la venuta in essere del credito futuro integra un requisito di efficacia della cessione, ma non della sua validità. (Nella specie, in applicazione del detto principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva escluso la legittimazione ad agire di una delle società ricorrenti, cessionaria di un credito di natura risarcitoria derivante dalla mancata prosecuzione di un contratto di appalto pubblico).(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 27690 del 2 ottobre 2023)

Nel caso di compravendita di cosa futura, ai fini della determinazione dell'esercizio di competenza al quale vanno temporalmente imputati i ricavi, le spese e gli altri componenti positivi e negativi del reddito, ai sensi dell'art. 109 del d.P.R. n. 917 del 1986, deve tenersi conto del momento in cui si verificano le due condizioni della "certezza" in ordine alla sussistenza e della "determinabilità" in ordine all'ammontare, che si realizzano quando la cosa viene ad esistenza e, trattandosi di frutti naturali, nel momento della separazione, ex art. 1472, comma 1, c.c..(Cassazione civile, Sez. VI-5, ordinanza n. 35817 del 6 dicembre 2022)

Il contratto avente ad oggetto la cessione di un fabbricato non ancora compiutamente realizzato o da ristrutturare, con previsione dell'obbligo del cedente, che sia anche imprenditore edile, di eseguire i lavori necessari a completare il bene o a renderlo idoneo al godimento, può integrare gli estremi della vendita di cosa futura se nel sinallagma contrattuale l'obbligo di completamento dei lavori assume un rilievo soltanto accessorio e strumentale rispetto al trasferimento della proprietà.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23110 del 18 agosto 2021)

La cessione dei crediti futuri, ivi compresi quelli aventi causa risarcitoria, non ha natura meramente obbligatoria e vi si può procedere - quando nel negozio dispositivo sia individuata la fonte, oppure la stessa sia determinata o determinabile - senza che rilevi la probabilità della venuta in essere del credito ceduto, non esistendo una norma che vieta la disponibilità dei diritti futuri perché meramente eventuali, con la conseguenza che la venuta in essere del credito futuro integra un requisito di efficacia della cessione, ma non della sua validità. (Nell'affermare il principio, la S.C. ha cassato la decisione della corte di merito che aveva escluso la legittimazione ad agire di uno dei ricorrenti, cessionario di un credito di natura risarcitoria derivante da inadempimento contrattuale, perché credito futuro e destinato a sorgere solo in conseguenza del positivo esperimento nei confronti di una banca di azione giudiziale non ancora intrapresa).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 31896 del 10 dicembre 2018)

Nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili futuri, la forma scritta è necessaria solo per la stipulazione del contratto ad effetti obbligatori e non anche per l'individuazione del bene, la cui proprietà è trasferita non appena lo stesso viene ad esistenza. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione impugnata, che, con riguardo ad un contratto di permuta di cosa futura, aveva trasferito agli acquirenti, che ne erano risultati assegnatari "di fatto", beni diversi da quelli scelti nel progetto originario, sebbene con caratteristiche ad essi analoghe).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 9994 del 16 maggio 2016)

Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente. A tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l'effetto traslativo si verifica ex art. 1472 c.c. non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell'edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori, così come conforta la lettera dell'art. 2645 bis ultimo comma del c.c..(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24172 del 25 ottobre 2013)

L'impossibilità di utilizzare le presunzioni in riferimento ai contratti aleatori - in ragione della loro eccezionalità, sì da richiedere che essi risultino da una espressa volizione delle parti e da clausole appositamente stabilite o accettate - esclude soltanto la possibilità di affermare che in luogo di una vendita di cosa sperata (art. 1472, primo comma, c.c.) sussista una ipotesi di "vendita di speranza" (art. 1472, secondo comma, c.c.), ma non impedisce di affermare sulla base di presunzioni esistenti che un contratto di vendita di cosa futura, ex art. 1472 c.c., sia stato in ogni caso concluso.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 26022 del 5 dicembre 2011)

Nell'ipotesi di "emptio spei speratae", a norma dell'art. 1472, secondo comma, c.c., la vendita è soggetta alla "condicio iuris" della venuta ad esistenza della cosa alienata, la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento, bensì la sua nullità per mancanza dell'oggetto. E poiché, ove si tratti dei frutti naturali della cosa, il passaggio di proprietà avviene, a mente dell'art. 821 c.c., con la separazione dei primi dalla seconda, ne consegue che il rischio del verificarsi di eventi che impediscano la venuta ad esistenza dei frutti naturali della cosa, al pari del rischio della mancata venuta ad esistenza di quest'ultima, è a carico del venditore, giacché grava su di esso, salvo patto contrario, l'obbligazione di separazione dei frutti dalla cosa principale che si trovi nel suo dominio e possesso e, dunque, nella sua disponibilità giuridica e materiale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto nullo, per inesistenza dell'oggetto, la compravendita di frutti pendenti da un agrumeto mai venuti a maturazione a causa di gelate).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14461 del 30 giugno 2011)

La vendita di cosa futura non consiste in un contratto a formazione progressiva non ancora completo di tutti i suoi elementi, i cui effetti siano destinati a prodursi in un momento successivo a quello in cui la cosa venga ad esistenza, bensì costituisce un negozio perfetto "ab origine", con contenuto ed effetti obbligatori, di cui il principale per il venditore è quello di osservare un comportamento necessario perché la cosa venga ad esistenza. Ne consegue che la mancata consegna della cosa stessa (nella specie, bene immobile) nel termine contrattualmente stabilito determina a carico del venditore l'insorgere del rischio per il ritardo nell'adempimento (c.d. "perpetuatio obligationis",exart. 1721 c.c.).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20998 del 30 settembre 2009)

Ai fini della qualificazione in termini di «contratto di vendita di cosa futura» della vendita di immobile da costruire su fondo di proprietà del cedente, il quale si assume la realizzazione dell'opera a proprio rischio e con la propria organizzazione, non costituiscono ostacolo, in favore della diversa qualificazione di contratto misto di vendita (del suolo) ed appalto (dell'opera da costruire), i seguenti elementi del contenuto contrattuale: a) la previsione del pagamento di un acconto sul prezzo finale (contrariamente, invece, alla previsione di acconti in corso d'opera in relazione a stati di avanzamento dei lavori, propri dell'appalto e, come tali, giustificabili in virtù di una parziale esecuzione dell'oggetto del contratto, mentre nella vendita di cosa futura l'adempimento dell'alienante si realizza esclusivamente con il completamento del bene); b) la previsione di un termine di ultimazione dei lavori, giacché il contratto di vendita di cosa futura prevede pur sempre come attività accessoria quella della realizzazione dell'opera da parte dell'alienante; c) la previsione dell'obbligo dell'alienante di realizzare l'opera «a perfetta regola d'arte» in quanto anche nella vendita di cosa futura devono essere preventivamente individuate le caratteristiche tecniche dell'opera medesima.–Il contratto riguardante la cessione di un fabbricato non ancora realizzato, con previsione dell'obbligo del cedente che sia proprietario anche del terreno su cui l'erigendo fabbricato insisterà di eseguire i lavori necessari al fine di completare il bene e di renderlo idoneo al godimento, può integrare alternativamente tanto gli estremi della vendita di una cosa futura (verificandosi allora l'effetto traslativo nel momento in cui il bene viene ad esistenza nella sua completezza), quanto quelli del negozio misto, caratterizzato da elementi propri della vendita di cosa presente (il suolo, con conseguente effetto traslativo immediato dello stesso) e dell'appalto, a secondo che assuma rilievo centrale, nel sinallagma contrattuale, l'intento delle parti avente ad oggetto il conseguimento della proprietà dell'immobile completato ovvero il trasferimento della proprietà attuale del suolo e l'attività realizzatrice dell'opera da parte del cedente, a proprio rischio e con la propria organizzazione.–Il ricorso alla compravendita di cosa futura segnatamente, di edificio da costruire da parte della P.A. è tuttora ammissibile, pur con il sopravvenire della più recente legislazione sui lavori pubblici, ma soltanto nei limiti assai ristretti in cui l'opera da acquisire costituisca, secondo un ampiamente motivato e documentato apprezzamento della stessa P.A., un bene infungibile, con riguardo alle sue caratteristiche strutturali e topografiche, ovvero un unicum non acquisibile in altri modi, ovvero a prezzi, condizioni e tempi inaccettabili per il più solerte perseguimento dell'interesse pubblico, così da comportare l'impraticabilità di ricorrere alle procedure ordinarie di realizzazione delle opere pubbliche.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 11656 del 12 maggio 2008)

Nel contratto preliminare di vendita di cosa da costruire, il venditore che assuma anche l'obbligazione di realizzazione del bene è tenuto a prestare la relativa, necessaria attività e risponde di inadempimento contrattuale nel caso in cui non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a sé non imputabile. Se il venditore, viceversa, non assume alcun obbligazione ulteriore rispetto a quella di trasferire il bene, ricorre la diversa ipotesi della vendita di cosa futura, soggetta allacondicio iurisdella sua venuta ad esistenza ad opera di un terzo (c.d.emptio rei speratae), la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento bensì la nullità del medesimo per mancanza di oggetto,exart. 1472 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1623 del 25 gennaio 2007)

Il contratto di lavoro autonomo, o contratto d'opera, è caratterizzato dalla prevalenza dell'obbligazione di fare su quella di dare, con o senza l'onere di acquisto del materiale, requisito questo che sostanzialmente lo differenzia dal contratto di vendita (anche di cose future). Ne discende che il contratto con cui un imprenditore si obbliga a fornire ad un altro soggetto manufatti rientranti nella propria normale attività produttiva e/o commerciale, apportando ad essi le modifiche di forma, misura e/o qualità richieste specificamente dalla controparte, costituisce vendita (di cosa futura) se dette modifiche non snaturano le caratteristiche essenziali del prodotto, ma consistono in accorgimenti marginali e secondari diretti ad adattarlo alle specifiche esigenze dell'acquirente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12011 del 28 novembre 1997)

La vendita di frutti pendenti ha fino al momento della separazione efficacia meramente obbligatoria e non traslativa. Ne deriva che se dopo la vendita, ma prima della separazione, un terzo costituisce sui frutti ancora pendenti un vincolo efficaceerga omnes, come il pignoramento, avvenuta la separazione l'acquisto della proprietà da parte del compratore è inefficace nei confronti del creditore pignorante.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10239 del 21 novembre 1996)

La vendita per un prezzo globale di tutta la frutta ancora pendente prodotta da un fondo concreta una vendita di massa futura, con assunzione del rischio della quantità (eventualmente minore di quella prevista o prevedibile) della massa che poi verrà ad esistenza, rischio che non assurge ad elemento della causa del contratto, che non diviene pertanto aleatorio ma resta commutativo. Pertanto, nel caso di perdita della frutta in via di maturazione, per caso fortuito (evento atmosferico) verificatosi dopo che il compratore aveva iniziato la raccolta, tale evenienza resta a carico del compratore, essendo configurabile la nullità a norma dell'art. 1472 comma secondo c.c. Soltanto, nel caso in cui la massa non venga affatto ad esistenza.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1329 del 3 febbraio 1993)

La vendita di cosa futura, pur non comportando il passaggio della proprietà della cosa al compratore simultaneamente per effetto della semplice manifestazione del consenso, non costituisce un negozio a formazione progressiva suscettibile soltanto di effetti meramente preliminari, aventi per contenuto quello di porre in essere un successivo negozio, ma configura un'ipotesi di contratto definitivo di vendita obbligatoria, di per sé idoneo e sufficiente a produrre l'effetto traslativo della proprietà al momento in cui la cosa verrà ad esistenza a norma dell'art. 1472 c.c. Da ciò consegue che il contratto definitivo di vendita di immobile futuro deve a norma dell'art. 1350 c.c. rivestiread substantiamla forma scritta e che alla stessa forma è assoggettato l'accordo risolutorio del contratto predetto, giacché le esigenze che sono a fondamento della prescrizione della forma scritta con riguardo ad un determinato contratto sussistano anche per l'accordo risolutorio di esso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11840 del 6 novembre 1991)

A differenza della vendita di cosa futura, la quale ha per oggetto beni prodotti dalla natura, come i frutti di un fondo, i parti degli animali o altre cose la cui venuta ad esistenza è considerata dai contraenti come incerta e non dipendente in modo esclusivo dalla volontà dell'uomo, ed in cui se la cosa non viene ad esistenza il contratto è nullo, nella vendita di cosa da costruire il venditore assume l'obbligazione di prestare l'attività necessaria per la produzione del bene e pertanto risponde per l'inadempimento contrattuale nel caso in cui non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a lui non imputabile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4772 del 10 novembre 1989)

A differenza del preliminare di vendita di cosa futura, che ha per contenuto solo la stipulazione di un successivo contratto definitivo, il contratto di vendita di cosa futura, invece, non costituisce un negozio in formazione, suscettibile soltanto di effetti preliminari, ma un contratto di vendita obbligatoria, perfettoab initioed attributivo, come tale, di unoius ad habendam remnel momento in cui la cosa venga ad esistenza, senza che possa rilevare la stipulazione prevista dalle parti per un'epoca successiva, dell'atto pubblico necessario alla trascrizione del trasferimento immobiliare, rappresentando questa una riproduzione meramente formale del contratto originario, nella quale le dichiarazioni delle parti stesse assumono valore storico-rappresentativo e non manifestazione di una nuova volontà negoziale. A differenza del preliminare di vendita di cosa futura, che. ha per contenuto solo la stipulazione di un successivo contratto definitivo, il contratto di vendita di cosa futura, invece, non costituisce un negozio in formazione, suscettibile soltanto di effetti preliminari, ma un contratto di vendita obbligatoria, perfettoab initioed attributivo, come tale, di unoius ad habendam remnel momento in cui la cosa venga ad esistenza, senza che possa rilevare la stipulazione prevista dalle parti per un'epoca successiva, dell'atto pubblico necessario alla trascrizione del trasferimento immobiliare, rappresentando questa una riproduzione meramente formale del contratto originario, nella quale le dichiarazioni delle parti stesse assumono valore storico-rappresentativo e non manifestazione di una nuova volontà negoziale.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4901 del 16 luglio 1983)

Nella vendita di cosa futura, l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza, ed a tal fine va individuato il momento in cui si perfeziona il processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali, essendo irrilevante che essa manchi di alcune rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile per la sua utilizzazione; siffatto accertamento costituisce giudizio di fatto riservato al giudice del merito, insindacabile in Cassazione se congruamente e correttamente motivato.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 1219 del 17 febbraio 1983)