Articolo 1537 Codice Civile

La distinzione tra vendita a corpo e vendita a misura non è sempre decisiva nella risoluzione delle controversie relative all'estensione del bene immobile rispetto al prezzo pattuito. È compito del giudice di merito valutare se la variazione del prezzo in funzione della misura reale del bene al termine degli interventi possa essere considerata onere aggiuntivo, tenendo conto del comportamento delle parti e delle pattuizioni contrattuali (artt. 1538, comma 2 e 1537 c.c.).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20387 del 23 luglio 2024)

Nel caso di vendita di un immobile a corpo, anziché a misura, l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. Ne consegue in tal caso che, qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve tener conto necessariamente di tali elementi, che, per espressa volontà delle parti, perdono l'ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l'interpretazione dell'effettivo intento negoziale delle parti.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 27834 del 22 settembre 2022) C. Conti n. 14592/2021La differenza tra vendita a corpo ed a misura attiene unicamente all'influenza dell'estensione del bene sul prezzo pattuito, mentre non produce effetti in ordine all'individuazione della cosa compravenduta, per la quale l'indicazione dei confini ha una funzione essenziale ove sia precisa e riscontrabile sul terreno; l'accertamento circa la ricorrenza dell'una ovvero dell'altra tipologia di vendita - rilevante allorché sia controversa tra le parti la prevalenza del criterio di riferimento costituito dalla indicazione di determinate particelle catastali ovvero di quello costituito dalla misura complessiva della superficie del fondo venduto - appartiene al giudice di merito ed è, pertanto, incensurabile in cassazione per violazione di norme di diritto. (Fattispecie relativa ad un avviso d'asta in cui il bene era indicato, oltre che avuto riguardo alle particelle catastali di riferimento, anche con l'estensione in mq, risultata tuttavia diversa da quella derivante dalla somma delle superfici delle particelle medesime).(Corte dei Conti, Sez. II, ordinanza n. 14592 del 26 maggio 2021)

Il criterio fondamentale di distinzione tra vendita a misura e vendita a corpo sta in ciò, che nella prima la determinazione dei confini della cosa venduta è effettuata attraverso la misurazione, mentre la seconda è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura. Il relativo apprezzamento, implicando valutazione della volontà contrattuale, è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 34025 del 19 dicembre 2019)

In tema di compravendita immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3996 del 15 febbraio 2017)

La vendita alternativa (o di genere limitato) è configurabile anche per gli immobili allorché le parti concordino di trasferire una determinata estensione immobiliare da distaccarsi da un'entità di maggiori dimensioni (nella specie un lotto di terreno da staccarsi da una più vasta proprietà, senza determinarne la forma e l'esatta correttezza, ma stabilendone l'estensione ed il prezzo in un contratto preliminare). Il contratto in tal modo concluso, di natura obbligatoria, acquista effetti reali allorquando si procederà alla concreta individuazione del bene venduto sulla base della scelta che dovrà operare il soggetto indicato nel contratto stesso e, ove si tratti di preliminare, questo viene a porsi come preparatorio di un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori, in relazione al quale soltanto si pone poi il problema della scelta, essendo questione di interpretazione della comune intenzione dei contraenti l'identificazione della parte a cui spetta tale diritto (in applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza di merito per l'omesso esame della determinabilità dell'oggetto alla luce della comune intenzione della parti in ordine alle operazioni di frazionamento del terreno e al loro affidamento ad una delle medesime parti).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5757 del 23 marzo 2004)

Il criterio fondamentale di distinzione tra vendita a misura e vendita a corpo sta in ciò che nella prima la determinazione dei confini della cosa venduta è effettuata attraverso la misurazione mentre la seconda è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura. Il relativo apprezzamento implicando valutazione della volontà contrattuale è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8793 del 28 giugno 2000)

Le disposizioni degli artt. 1537, 1538 c.c. sulla disciplina della vendita a corpo e a misura regolano i rapporti tra alienante ed acquirente quando sorga contestazione sul prezzo del fondo in rapporto alla sua superficie e non anche quando occorra accertare nei confronti dei terzi che vantino diritti reali sull'immobile compravenduto l'effettiva superficie del fondo, dovendosi in tal caso avere riguardo esclusivamente all'individuazione del bene fatta dalle parti con il contratto di vendita che costituisce il titolo di proprietà dell'acquirente posto in discussione dai terzi.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8327 del 1 settembre 1997)

Nella vendita a misura, in cui la determinazione della estensione dell'immobile non è in funzione della individuazione dell'oggetto del contratto ma criterio di determinazione del prezzo complessivo, il promittente compratore ha diritto di procedere alla misurazione dell'immobile prima della stipulazione del contratto definitivo e, conseguentemente, di accedere in tale immobile per il compimento delle relative operazioni, ma, a meno che non vi sia un patto contrario, non può pretendere che a queste partecipi attivamente e personalmente l'altra parte o un suo incaricato e così ritardare la stipulazione del contratto definitivo solo perché il promittente venditore ha omesso di partecipare alla misurazione dell'immobile, del quale non sia contestata l'estensione complessiva indicata nel contratto preliminare.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11279 del 28 ottobre 1995)

Poiché il contratto preliminare è regolato non solo dalle sue clausole, quale quella sull'ammontare del prezzo dovuto, ma anche dalle norme integrative della disciplina del contratto, tra le quali quella dell'art. 1538 c.c. (a norma del quale, se il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o supplemento del prezzo salvo che la misura reale sia inferiore o superiore al ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto), è legittimo il rifiuto alla stipulazione del contratto definitivo da parte del promittente compratore che pretenda la riduzione del prezzo opponendo, con fondamento o, comunque, senza colpa, che la misura reale del bene è inferiore ad un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8384 del 13 ottobre 1994)

Poiché l'oggetto della vendita a misura è costituito da un'unica entità economica, il calcolo del prezzo in rapporto alla quantità del venduto non ne comporta una differenziazione in rapporto alle unità in eccesso o in difetto, sicché il patto limitativo della rivalutazione del prezzo va inteso come riferito anche alla eventuale maggiore somma dovuta al venditore in corrispettivo della maggiore età rispetto a quella indicata in contratto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7711 del 2 agosto 1990)

Per distinguere la vendita a misura da quella a corpo bisogna attenersi al criterio fondamentale per cui la vendita a misura è caratterizzata dalla circostanza della determinazione dei confini attraverso la misurazione, mentre la vendita a corpo è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2337 del 23 giugno 1976)