Articolo 1575 Codice Civile

In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il mancato conseguimento del certificato di agibilità del bene locato non attiene alla validità del contratto e non rientra fra i vizi della cosa ma incide sull'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di appello che, nonostante le parti avessero stabilito l'essenzialità della pattuizione relativa alla sussistenza dell'agibilità dell'immobile, aveva respinto la domanda di risoluzione del contratto proposta dal conduttore, che aveva denunciato la mancanza della "licenza di abitabilità").(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 41744 del 28 dicembre 2021)

Il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all'uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 38084 del 2 dicembre 2021)

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto illegittima la sospensione del pagamento dei canoni a fronte dell'impossibilità di utilizzare tutte le parti dell'immobile all'uso convenuto - attività commerciale - per irregolarità urbanistico-amministrative, assenza di mutamento di destinazione d'uso e di agibilità)(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 2154 del 29 gennaio 2021)

Salvo il caso in cui ne abbia acquisito illecitamente la detenzione, la mancata disponibilità (giuridica o di fatto) del bene da parte del locatore integra un difetto di legittimazione alla stipula del contratto di locazione, dal quale discende non già la nullità, ma la mera inefficacia del contratto medesimo, nei soli rapporti con l'effettivo legittimato.(Cassazione civile, Sez. VI-3, ordinanza n. 15292 del 5 giugno 2019)

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. (Rigetta, CORTE D'APPELLO BOLOGNA, 15/06/2016).(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 14731 del 7 giugno 2018)

Le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 cod. civ. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 24987 del 25 novembre 2014)

In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'obbligo, normalmente gravante a carico del locatore, di mantenere il bene in condizioni tali da poter servire all'uso convenuto non è previsto da norme imperative; ne consegue che le parti possono contrattualmente stabilire che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all'utilizzabilità del bene, esonerando il locatore da ogni responsabilità.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11971 del 17 maggio 2010)

In tema di vizi della cosa locata, il locatore è tenuto, ai sensi dell'art. 1575 c.c., a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e, quindi, dovendo adempiere con diligenza la relativa prestazione, il medesimo deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti, la cui omissione è ragione di colpa. Qualora il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento per i danni derivati dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11969 del 17 maggio 2010)

L'art. 1575 cod. civ. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7347 del 26 marzo 2009)

L'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale, per il quale è stato locato, non comporta per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano poste a suo carico né dalla legge né dal contratto; ed invero gli obblighi previsti a carico del locatore dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modifica o trasformazione, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto. (Nella specie, la S.C. ha reputato scevra di qualsiasi censura la sentenza impugnata che aveva ritenuto opere di trasformazione non poste a carico del locatore quelle da eseguire per ottenere il certificato di prevenzione incendio, in quanto comportanti interventi modificativi della struttura originaria del bene).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13761 del 27 maggio 2008)

In tema di danni prodotti dalla cosa locata, il principio secondo cui sul proprietario locatore che ha l'obbligo, imposto dall'art. 1575 c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto grava una presunzione di responsabilità, che può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero dal fatto illecito del terzo, non trova applicazione qualora il conduttore imputi al locatore difetti che non attengano alla struttura originaria della cosa locata né sono a questa ricollegabili. (La S.C. ha cassato la sentenza impugnata ritenendo non applicabile il riportato principio alla fattispecie esaminata, in cui i ricorrenti, in relazione all'infezione batterica dell'acqua potabile erogata negli appartamenti da loro condotti in locazione, non imputavano all'unica locatrice difetti che attenevano alla struttura originaria dell'impianto di autoclave ed al correlativo obbligo di tenerla in buono stato o che fossero alla stessa ricollegabili ma, in sostanza, lamentavano l'omessa modifica di tale struttura originaria nella parte divenuta obsoleta).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11903 del 13 maggio 2008)

In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l'immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l'immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3991 del 27 febbraio 2004)

La consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l'interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all'art. 1575 n. 1 c.c. e non esonera il conduttore dall'obbligazione di pagamento del corrispettivo quando risulti che il conduttore conoscendo la possibile inettitudine dell'oggetto della prestazione abbia accertato il rischio economico come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione stessa.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14659 del 15 ottobre 2002)

L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 n. 2 c.c.) consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata. Il locatore non è tenuto, invece, a compiere quelle successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, che ineriscono alla idoneità specifica dell'immobile all'esercizio di una determinata attività industriale o commerciale per la quale è stato locato, in relazione a successive normative imposte dall'autorità.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12085 del 28 novembre 1998)

L'obbligo del locatore, assunto verso il conduttore al momento della stipula del contratto di locazione, di eseguire o far eseguire lavori, anche di modifica strutturale sull'immobile, non scaturisce da un autonomo contratto di appalto, se essi sono funzionali all'uso pattuito, ma costituisce adempimento, nell'esercizio dell'autonomia delle parti, degli obblighi del locatore stabiliti dall'art. 1575 c.c.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3563 del 7 aprile 1998)

L'art. 1575 n. 1 c.c., a norma del quale il locatore è obbligato a consegnare al conduttore la cosa locata, non si applica se le parti di un contratto dileasingstabiliscono invece che il fornitore, scelto dall'utilizzatore, deve consegnargli il bene che il concedente ha comprato per suo conto; né il rischio della mancata consegna di esso si trasferisce a quest'ultimo nel caso abbia ottenuto, a scopo di garanzia, dalle altre predette parti la sottoscrizione di un verbale di consegna indipendentemente da essa.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10897 del 6 dicembre 1996)

La locazione di un immobile comprende ogni componente dello stesso che, menzionata o non nel contratto, essendo effettivamente e materialmente connessa con le altre componenti in quanto parte necessaria al completamento dell'immobile per le necessità cui esso è destinato, concorra in reciproca posizione di parità anziché nella posizione di dipendenza che caratterizza le pertinenze— all'unitaria funzione del fabbricato e al raggiungimento dell'utilità che esso è in grado per sua natura e destinazione di produrre.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 189 del 12 gennaio 1996)

L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e di eseguire le riparazioni che non sono a carico del conduttore, stabilito dagli artt. 1575 e 1577, comma 1, c.c., trova un limite nella disciplina dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione, che essendo di carattere generale è applicabile anche al rapporto di locazione e comporta che l'impossibilità sopravvenuta e definitiva di utilizzazione della cosa locata secondo l'uso convenuto o conforme alla sua destinazione, se non sia imputabile al debitore, determina l'estinzione dell'obbligazione a carico di costui.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4119 del 10 aprile 1995)

La responsabilità del locatore per la violazione dell'obbligo di mantenere la cosa locata in «istato da servire all'uso convenuto» (art. 1575 c.c.) dà luogo ad una obbligazione risarcitoria che, al pari di ogni analoga obbligazione contrattuale o extracontrattuale, configura un debito di valore automaticamente rivalutabile sino alla data della liquidazione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10685 del 14 dicembre 1994)

Le disposizioni degli artt. 1575, n. 2 e 1576 c.c., che pongono a carico del locatore l'obbligo di mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all'uopo necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11856 del 2 novembre 1992)

Il locatore il quale mantenga un proprio immobile, diverso da quello locato in modo da recare pregiudizio al godimento di quest'ultimo da parte del relativo conduttore, viola l'obbligo previsto dall'art. 1575 n. 2 c.c. di far godere al conduttore la cosa locata secondo la destinazione pattuita.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 759 del 29 gennaio 1991)

Il contratto di locazione impone al locatore l'obbligazione di consegnare il bene al conduttore (art. 1575 n. 1 c.c.), con un corrispondente diritto di credito di quest'ultimo, che deve essere fatto valere nelle normali vie di legge, e non può essere esercitato con un'azione di diretto impossessamento, la quale, se compiuta, integra spoglio agli effetti dell'art. 1168 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4021 del 11 giugno 1983)

Durante il rapporto di locazione, il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte di immobile di sua esclusiva proprietà sia per le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di manutenzione e di riparazione dell'immobile locato.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3933 del 8 settembre 1977)

Le obbligazioni, poste a carico del locatore dai nn. 1 e 2 dell'art. 1575 c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in istato di servire all'uso convenuto, non comprendono quella di apportare alla cosa stessa le modificazioni o aggiunte necessarie per renderla idonea all'uso convenuto, né di assicurare al conduttore la possibilità di apportarvi egli stesso quelle modificazioni o aggiunte. L'originaria mancanza nell'immobile locato di un impianto o accessorio necessario perché esso possa venir adibito dal conduttore all'uso convenuto, non dà luogo alla garanzia per vizi della cosa locata se tale mancanza era conosciuta dal conduttore o facilmente riconoscibile.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2043 del 10 luglio 1974)

La locazione è contratto consensuale che si perfeziona con l'accordo delle parti, sì che la consegna della cosa non rientra nella fase formativa del rapporto, ma costituisce il primo ed ineliminabile obbligo del locatore, che condiziona la nascita degli obblighi e delle responsabilità ulteriori nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 766 del 21 marzo 1970)