Articolo 1577 Codice Civile

In tema di credito per lavori di manutenzione straordinaria su immobile locato, spetta al conduttore l'onere di provare l'indifferibilità dei lavori eseguiti e la relativa autorizzazione o necessità, quale condizione necessaria per il riconoscimento del credito ai sensi dell'art. 1577, comma 2, c.c.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 25936 del 3 ottobre 2024)

L'avviso al locatore ex art. 1577 c.c. non ha natura negoziale, ma di atto giuridico in senso stretto, sicché nell'interpretazione del suo contenuto non si applicano le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., dovendo darsi rilievo, per converso, agli elementi obiettivi di riconoscibilità del significato dell'atto.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 19626 del 11 luglio 2023)

In tema di affitto a coltivatore diretto, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1621 e 1577 c.c. (dettato con specifico riguardo al contratto di locazione, ma senz'altro applicabile anche a quello di affitto, di fondi rustici in particolare), in pendenza del rapporto il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest'ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.(Cassazione civile, Sez. VI-3, ordinanza n. 16437 del 10 giugno 2021)

La distruzione del bene locato, la quale fa venir meno l'obbligo di manutenzione a carico del locatore rendendo applicabile la disciplina dell'impossibilità sopravvenuta (totale o parziale) della prestazione, ricorre non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto, ma anche quando la rovina, pur essendo parziale, riguardi gli elementi principali e strutturali del bene pregiudicandone definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto, fermo restando che la distruzione di un singolo elemento essenziale o strutturale non equivale a distruzione parziale dell'immobile locato solo se gli altri elementi, rimasti in efficienza, assicurino la consistenza complessiva dell'immobile e la sua funzionalità. (Nella specie, il giudice di merito, con decisione confermata dalla S.C., aveva affermato che non fosse stato dimostrato il verificarsi di una causa di impossibilità sopravvenuta tenuto conto che la dichiarazione di inagibilità dell'immobile riconducibile ad un evento sismico non poteva ritenersi equivalente alla sua distruzione totale o parziale, avendo inoltre accertato che, a seguito del sisma, il rapporto locatizio era proseguito per un triennio).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3974 del 12 febbraio 2019)

Deve escludersi che la disciplina di cui all'art. 16 della legge 3 maggio 1982, n. 203 - relativa a miglioramenti, addizioni e trasformazioni dei fondi rustici - possa trovare applicazione anche nell'ipotesi in cui l'affittuario o il titolare di un diritto di godimento consimile (come il colono parziario in ipotesi di mancata conversione) esegua riparazioni straordinarie che sarebbero spettate al concedente, ricadendo tale ipotesi nell'ambito di operatività dell'art. 1577 cod. civ., richiamato dal successivo art. 1621.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9459 del 18 aprile 2013)

Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16136 del 8 luglio 2010)

In tema di locazione, purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell'immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l'inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell'entità e dell'urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore è tenuto ai sensi dell'art. 1577 cod. civ. nell'ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19943 del 18 luglio 2008)

In tema di manutenzione e riparazione della cosa locata, per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati sotto il vigore della legge n. 392 del 1978 deve ritenersi ripristinata la disciplina ordinaria di cui agli artt. 1575 n. 2, 1576 e 1577 c.c. Ne consegue che non è necessaria l'autorizzazione del locatore per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria se il conduttore abbia provveduto a dare avviso della necessità di tali opere al locatore ad esse tenuto; inoltre, in caso di riparazioni urgenti, lo stesso conduttore può provvedere direttamente alla loro esecuzione, salvo rimborso, purché ne dia contestuale avviso al locatore.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4583 del 22 febbraio 2008)

In tema di locazioni di immobili urbani ad uso abitativo, il diritto al rimborso per le riparazioni urgenti effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all'art. 1577 c.c. non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16089 del 27 ottobre 2003)

Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultano neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10742 del 23 luglio 2002)

Il conduttore che, avvalendosi dei poteri sostitutivi e di gestione conferitigli dagli articoli 1577, secondo comma, e 2028 c.c., esegue riparazioni urgenti, ancorché su cosa non locatagli, ma necessarie per l'uso convenuto di quella locatagli, ha diritto al rimborso (nella specie il conduttore aveva riparato l'appartamento sovrastante quello locatogli, entrambi di proprietà del locatore, dal quale gli provenivano infiltrazioni).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9465 del 26 settembre 1997)

Anche in presenza di un vizio della cosa locata rilevante ai sensi dell'ari. 1578 c.c. è operante l'obbligo del conduttore, previsto dall'ari. 1577, comma 1, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni, dovendosi distinguere tra la conoscenza in termini generali del vizio e la conoscenza di una specifica manifestazione dello stesso che sopravvenga nel corso della locazione ed esiga interventi immediati. E il concorso di colpa del conduttore che abbia omesso di dare tale avviso è configurabile anche in presenza della responsabilità gravante, ai sensi dell'ari. 1578, comma 2, sul locatore che non provi di avere ignorato senza colpa il vizio.–Qualora sia stato riconosciuto un concorso di colpa del conduttore, relativamente ai danni verificatisi in conseguenza di un vizio della cosa locata, per avere egli omesso, a causa della sua prolungata assenza dall'immobile, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni in occasione di una specifica manifestazione del vizio, non può ravvisarsi un'ulteriore ragione di sua concorrente responsabilità nella violazione dell'obbligo di impiego della ordinaria diligenza al fine di evitare di contenere le conseguenze lesive del fatto. (Nella specie, a causa della fuoriuscita di liquami da una condotta di scarico di un appartamento, si era danneggiato materiale filatelico lasciato anche sul pavimento. La S.C. ha rigettato il motivo di ricorso della locatrice, volto a lamentare la mancata considerazione da parte del giudice di merito di una ulteriore causa di responsabilità del conduttore conseguente alla carente custodia del materiale, sulla base del principio suesposto e del rilievo che una specifica causa di responsabilità non poteva essere ricollegata al disordine con cui era stato lasciato detto materiale, in difetto di una prevedibilità in concreto di quell'evento in relazione al quale aveva inciso la collocazione del materiale).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2605 del 6 marzo 1995)