Articolo 2645 bis Codice Civile
(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)
Trascrizione di contratti preliminari
Dispositivo
I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo [2643], anche se sottoposti a condizione [1353] o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata [2702] con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente [2703]; [214], [220] c.p.c.] (1).
La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti [2932], prevale sulle trascrizioni e iscrizioni [2808], [2827] eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare [2775], [2825] (2).
Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo [2652], primo comma, numero 2) (3).
I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.
Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni [1117]. L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.
Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5 si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.
Note
(1) La disposizione in esame, come originariamente formulata nel D. L. 31 dicembre 1996, n. 669, prevedeva la facoltatività della trascrizione dei contratti preliminari sanciti dal 1 comma dell'art. 2643, ma in sede di conversione, attraverso la legge 28 febbraio 1997, n. 30, si è ampliata ulteriormente la portata innovativa della norma, stabilendo l'obbligatorietà della trascrizione. L'estensione del regime di pubblicità legale a contratti ad efficacia obbligatoria, quindi oltre i già previsti contratti ad efficacia reale, ha una notevole rilevanza (v.1376). L'obbligo di trascrizione non può prescindere da un requisito formale basilare: il preliminare deve rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
(2) La norma consente alla trascrizione del contratto preliminare di prevalere su tutte le trascrizioni successive relative al medesimo immobile, a condizione che il preliminare si concretizzi in un negozio definitivo. In tale situazione sono perciò evidenti gli effetti favorevoli per il promissario acquirente, in quanto, se egli trascrive un preliminare che poi ottiene realizzazione attraverso il contratto definitivo o tramite l'esecuzione giudiziale ex art. 2932, è sicuramente preferito rispetto a colui che trascrive in un momento successivo un contratto definitivo avente ad oggetto il bene in questione.
(3) I termini di decadenza qui esplicitati si sono resi necessari per evitare che il periodo utile alla trascrizione del contratto preliminare si dilatasse troppo nel tempo.
Massime giurisprudenziali (5)
1Cass. civ. n. 15879/2019
Nel sistema tavolare, l'effetto prenotativo dell'annotazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare - previsto dall'art. 12 r.d. n. 499 del 1929, cosi come modificato dall'art. 3, comma 8 d.l. n. 669 del 1996, conv. in legge n. 30 del 1997 - viene meno in caso di accoglimento della domanda di simulazione assoluta del medesimo preliminare, anch'essa annotata agli effetti dell'art. 2645 bis c.c., con la conseguenza che le ipoteche "prenotate" dopo l'annotazione del preliminare, ma anteriormente all'intavolazione del contratto definitivo, risultano prevalenti rispetto a quest'ultimo.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 15879 del 13 giugno 2019)
2Cass. civ. n. 2189/2018
In tema di imposta di registro, in presenza di opere abusive, il valore del compendio immobiliare compravenduto va determinato in base al comune apprezzamento di mercato delle stesse, tenuto conto, da una parte, che la commissione di abusi edilizi non può tradursi in una ragione di trattamento di favore e, dall'altra, che il principio generale, dettato dall'art. 2645-bis, comma 6, c.c., secondo cui si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, è applicabile anche in materia fiscale.(Cassazione civile, Sez. VI-5, ordinanza n. 2189 del 30 gennaio 2018)
3Cass. civ. n. 1797/2017
Affinchè il contratto preliminare contenente una clausola di riserva di nomina in favore di terzo, non menzionata nella relativa nota di trascrizione, possa produrre comunque l’effetto prenotativo nei confronti dell’”electus”, anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante nel lasso di tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, è necessario - ed, al contempo, sufficiente - che la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nello stesso preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art. 2645 bis, comma 3, c.c., e non occorrendo, invece, che la riserva suddetta risulti dalla nota di trascrizione del preliminare, giacché la certezza del collegamento tra questo ed il definitivo è assicurata dalla menzione, nel primo, della riserva di nomina, nonché dalla trascrizione del preliminare, del definitivo e della dichiarazione di nomina, la quale ha solo l’effetto di far acquistare “ex tunc” all’eletto la qualifica di soggetto negoziale del contratto, già perfezionato in tutti i suoi elementi.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1797 del 24 gennaio 2017)
4Cass. civ. n. 26102/2016
Gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645 bis, comma 1, c.c. si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645 bis c.c., commi 2 e 3, c.c..–La disposizione dell’art. 2645 bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che l'interessato, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, provveda all'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l'effetto della prenotazione dell'opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo, con decorrenza dalla data in cui è stata trascritta la domanda di accertamento.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 26102 del 19 dicembre 2016)
5Cass. civ. n. 22454/2014
In tema di trascrizione del contratto preliminare, l'inutile decorso del termine triennale di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, cod. civ., in quanto modalità cronologica intrinsecamente connessa all'effetto prenotativo ad essa correlato, è rilevabile d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22454 del 22 ottobre 2014)