Articolo 954 Codice Civile
(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)
Estinzione del diritto di superficie
Dispositivo
L'estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine [953] importa l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell'articolo [2816].
I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano, se non per l'anno in corso alla scadenza del termine.
Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l'estinzione del diritto di superficie (1).
Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni (2) (3).
Note
(1) Tale comma lascia intendere che la costruzione è espressione del diritto di superficie e non corrisponde ad esso; il superficiario può, pertanto, nuovamente costruire sul suolo in forza del diritto di superficie che gli è stato concesso. Si reputa che il comma terzo si applichi ad ambo i casi di cui all'art. 952.
(2) La disposizione esamina soltanto il "diritto di fare la costruzione", dal momento che se essa già c'è, oppure è stata terminata, su quest'ultima si instaura un diritto di proprietà, non passibile di prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione da parte di terzi.
(3) Può aversi estinzione del diritto di superficie, inoltre, per accordo delle parti o tramite un atto o una circostanza che comporti il riunirsi in capo allo stesso soggetto del diritto del proprietario del suolo e di quello del superficiario (c.d. consolidazione), oppure col perimento del terreno (ne sono esempio l'alluvione, l'avulsione, etc.).
Massime giurisprudenziali (4)
1Cass. civ. n. 25786/2020
Ai fini dell'esercizio dello "ius aedificandi", ai sensi degli artt. 952, comma 1, e 954, ultimo comma, c.c., è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal materiale impiegato per la sua realizzazione, purché determini un ampliamento della superficie e della funzionalità dell'immobile. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la decisione gravata, la quale aveva ritenuto che l'apposizione di travi di ferro, poi sostituite da una struttura metallica tipo "orsogril", non integrasse una costruzione).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 25786 del 13 novembre 2020)
2Cass. civ. n. 30246/2019
Il contratto di vendita di un suolo con riserva, da parte del venditore, del diritto di costruire su un'area contiene due negozi reciproci, l'uno, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del suolo dall'alienante all'acquirente, l'altro, la costituzione di un diritto di superficie da parte del secondo in favore del primo. Tale ultimo diritto si estingue per non uso, ai sensi dell'art. 954, comma 4, c.c., se entro il ventennio la costruzione non sia stata edificata quanto meno nella struttura essenziale ed il suo rilievo costituisce una eccezione in senso proprio, la cui prova è a carico di chi l'abbia proposta, con la dimostrazione che il titolare non abbia esercitato il diritto per almeno un ventennio. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO SEZ.DIST. DI SASSARI, 26/06/2014).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 30246 del 20 novembre 2019)
3Cass. civ. n. 2092/2018
Il decorso del termine di prescrizione per non uso del diritto di superficie non può essere condizionato da disposizioni urbanistiche impeditive del diritto di edificazione poiché la sospensione di detto decorso può verificarsi soltanto nei casi espressamente e tassativamente previsti negli articoli 2941 e 2942 c.c., non estensibili a fatti materiali e ragioni giuridiche in tali norme non contemplati.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2092 del 29 gennaio 2018)
4Cass. civ. n. 8084/2014
Il diritto di superficie si estingue per non uso, ai sensi dell'art. 954, ultimo comma, cod. civ., se entro il ventennio la costruzione non è edificata nella struttura essenziale, non essendo sufficiente la realizzazione di opere intermedie (nella specie, pilastri in cemento armato e getti dei balconi); né la manutenzione di tali opere (nella specie, pitturazione dei ferri dei pilastri) interrompe la prescrizione, a tal fine occorrendo un avanzamento dell'attività edificatoria, che esprima il "facere" in cui si sostanzia il diritto di superficie.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8084 del 7 aprile 2014)