Articolo 2053 Codice Civile

L'accertamento della responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. non esclude la responsabilità del proprietario ai sensi dell'art. 2053 c.c., potendo queste coesistere e applicarsi in concorso tra loro, ai sensi dell'art. 2055 c.c.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 30701 del 21 novembre 2025)

La responsabilità per rovina di edificio ex art. 2053 cod. civ., se oggettiva e imputabile solo per vizi di costruzione o difetti di manutenzione, non esclude la valutazione di eventuali condotte concorrenti che possano avere rilevanza causale. La dimostrazione della causalità esclusiva della rovina sul proprietario non impedisce di considerare anche responsabilità concorrenti di altri soggetti.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 21573 del 27 luglio 2025)

In caso di rovina di opere costruite nel sottosuolo in esecuzione di lavori di escavazione oggetto di un contratto di appalto, il proprietario è responsabile, ai sensi dell'art. 840 c.c. e in via esclusiva o concorrente con l'appaltatore a seconda della sua ingerenza nei lavori medesimi con direttive più o meno vincolanti, quando, nell'esercizio delle sue facoltà di realizzare escavazioni od opere nel sottosuolo, produce un danno ai vicini; se, invece, non vi è alcun legame causale tra l'attuale esercizio delle facoltà dominicali e l'evento lesivo in quanto la rovina concerne un edificio o una costruzione preesistenti o successivi all'attività di escavazione ovvero alla realizzazione di opere nel sottosuolo, lo stesso proprietario è responsabile, ai sensi dell'art. 2053 c.c., costituendo il rilievo attribuito all'esercizio in atto delle facoltà proprietarie il discrimen tra i due diversi criteri di imputazione della responsabilità del proprietario.–In caso di rovina di opere costruite nel sottosuolo in esecuzione di lavori di escavazione oggetto di un contratto di appalto, il proprietario è responsabile, ai sensi dell'art. 840 c.c. e in via esclusiva o concorrente con l'appaltatore a seconda della sua ingerenza nei lavori medesimi con direttive più o meno vincolanti, quando, nell'esercizio delle sue facoltà di realizzare escavazioni od opere nel sottosuolo, produce un danno ai vicini; se, invece, non vi è alcun legame causale tra l'attuale esercizio delle facoltà dominicali e l'evento lesivo in quanto la rovina concerne un edificio o una costruzione preesistenti o successivi all'attività di escavazione ovvero alla realizzazione di opere nel sottosuolo, lo stesso proprietario è responsabile, ai sensi dell'art. 2053 c.c., costituendo il rilievo attribuito all'esercizio in atto delle facoltà proprietarie il discrimen tra i due diversi criteri di imputazione della responsabilità del proprietario.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3092 del 2 febbraio 2024)

La responsabilità per rovina di edificio ex art. 2053 c.c. - il cui carattere di specialità rispetto a quella ex art. 2051 c.c. deriva dall'essere posta a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento in base al criterio formale del titolo, non essendo sufficiente ad integrarla il mero potere d'uso della "res" - ha natura oggettiva e può essere esclusa solo dalla dimostrazione che i danni provocati dalla rovina non sono riconducibili a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione, bensì ad un fatto dotato di efficacia causale autonoma, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato, ancorché non imprevedibile ed inevitabile. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia della Corte territoriale che, in relazione ai danni provocati ad un capannone da un incendio, aveva escluso la responsabilità della società proprietaria dell'immobile confinante, già concesso in locazione finanziaria ad altro soggetto, in cui si era sviluppato l'evento incendiario, considerato alla stregua di caso fortuito).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 34401 del 11 dicembre 2023)

In tema di responsabilità per rovina di edificio, il danneggiato può agire per il risarcimento in forma specifica e per quello per equivalente purché le due forme risarcitorie vengano dedotte in via subordinata, e non congiunta, optando per l'una o l'altra forma di risarcimento, atteso che la natura oggettiva della responsabilità e la specialità della responsabilità di cui all'art. 2053 c.c. non giustificano una doppia condanna sullo stesso titolo, a cui conseguirebbe l'indebito arricchimento del preteso danneggiato, stante la regola dell'alternatività di cui all'art. 2058 c.c..(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 5368 del 21 febbraio 2023)

Incorre nel vizio di sussunzione il giudice di merito che, in ragione dell'inagibilità dell'immobile, escluda in ogni caso la configurabilità di un danno ai sensi dell'art. 2053 c.c. tenuto conto che la caduta del tetto dell'immobile - come nella specie - anche se fatiscente, costituisce una fattispecie di danno da rovina di edificio in quanto l'evento lascia il cespite esposto alle intemperie e, dunque, in una condizione diversa da quella precedente.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 36718 del 25 novembre 2021)

La responsabilità del proprietario di un fondo per i danni derivanti da attività di escavazione, ex art. 840 c.c., non opera in senso oggettivo, ma richiede una condotta colposa, sicché, nell'ipotesi in cui i lavori di escavazione siano affidati in appalto, è l'appaltatore ad essere, di regola, l'esclusivo responsabile dei danni cagionati a terzi nell'esecuzione dell'opera, salvo che non risulti accertato che il proprietario committente, avendo - in forza del contratto di appalto - la possibilità di impartire prescrizioni o di intervenire per richiedere il rispetto delle normative di sicurezza, se ne sia avvalso per imporre particolari modalità di esecuzione o particolari accorgimenti antinfortunistici che siano stati causa (diretta o indiretta) del sinistro, nel qual caso la responsabilità dell'appaltatore verso il terzo danneggiato può aggiungersi a quella del proprietario, ma non sostituirla o eliminarla. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO GENOVA, 15/06/2016).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 7027 del 12 marzo 2021)

La responsabilità del proprietario per la rovina di edificio, ai sensi dell'art. 2053 cod. civ., è configurabile quando i danni derivino, oltre che da difetti originari e da attività da lui svolte all'interno dell'immobile, anche dal comportamento di terzi immessi nel godimento dello stesso. La locazione, in particolare, poiché costituisce una delle possibili modalità di godimento dell'immobile, dalla quale il proprietario trae vantaggio economico, giustifica, a titolo oggettivo, ovvero a prescindere dalla sua colpa per omessa sorveglianza, la responsabilità del proprietario ai sensi del citato art. 2053 verso i terzi, i quali, pertanto, possono sempre invocare a loro tutela l'imputabilità al proprietario degli eventi dannosi. Peraltro il conduttore, nei confronti del quale il proprietario potrà rivalersi, nei rapporti interni, per i danni addebitatigli ai sensi del suddetto articolo a causa del suo comportamento, non può certo compiere nell'immobile locato interventi e modifiche senza il consenso del proprietario che, anche per questa via ne assume la responsabilità verso i terzi danneggiati. (Nella specie, confermandosi la sentenza di merito impugnata, è stato escluso che andasse esente da responsabilità, secondo l'art. 2053 cod. civ., il proprietario dell'immobile nel quale il locatario, cagionando danni agli appartamenti dei piani superiori, aveva parzialmente abbattuto un muro maestro per ricavarvi un'apertura maggiore di quella esistente).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23682 del 15 settembre 2008)

A mente dell'art. 840, primo comma, c.c., il proprietario di un fondo risponde autonomamente e direttamente, in via generale ai sensi dell'art. 2043 c.c. e, nel caso di rovina di edificio o di altra costruzione, ai sensi dell'art. 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi a seguito di opere o di escavazioni nel proprio fondo, indipendentemente dalla responsabilità dell'appaltatore che abbia eseguito tali lavori.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22226 del 17 ottobre 2006)

La responsabilità del proprietario per i danni cagionati a terzi dalla rovina dell'edificio sussiste, ai sensi dell'art. 2053 c.c., in dipendenza di ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati; essa integra un'ipotesi particolare di danno da cose in custodia, che impedisce l'applicazione dell'art. 2051 c.c., per il principio di specialità, e può essere esclusa ove il proprietario fornisca la prova che la rovina non fu dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. Benché la norma non ne faccia menzione, ai fini dell'esonero dalla responsabilità è consentita anche la prova del caso fortuito, ovvero di un fatto dotato di efficacia causale autonoma rispetto alla condotta del proprietario medesimo, ivi compreso il fatto del terzo o dello stesso danneggiato. E inoltre configurabile il concorso tra la colpa presunta del proprietario e quella accertata in concreto del danneggiato, che con la propria condotta abbia agevolato o accelerato la rovina dell'immobile o di parte di esso. (In applicazione di tali principi, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva rigettato la domanda di risarcimento del danno proposta nei confronti del titolare di un impianto sportivo per la morte di un calciatore che, arrampicatosi con una scala di legno sul tetto dello spogliatoio per recuperare il pallone uscito dal terreno di gioco, e superata una rete di recinzione manomessa in più punti proprio per consentire l'accesso al solaio, era caduto al suolo a seguito del crollo del parapetto, al quale si era appoggiato per guardare nella strada sottostante).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19975 del 14 ottobre 2005)

La responsabilità del proprietario per i danni cagionati a terzi dalla rovina dell'edificio sussiste, ai sensi dell'art. 2053 c.c., in dipendenza di ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati, e può essere esclusa solo ove il proprietario fornisca la prova che la rovina non fu dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. Benché la norma non ne faccia menzione, ai fini dell'esonero del proprietario dalla responsabilità è consentita anche la prova del caso fortuito, ovvero di un fatto dotato di efficacia causale autonoma rispetto alla condotta del proprietario medesimo, ivi compreso il fatto del terzo o dello stesso danneggiato. Tale esimente, che, in quanto comune ad ogni forma di responsabilità assume portata generale, si pone sul medesimo piano ed in rapporto di alternatività con quella speciale prevista dall'art. 2053, potendo configurarsi il caso fortuito tanto in negativo, quale assenza del difetto di costruzione o manutenzione, quanto in positivo, quale evento imprevedibile ed inevitabile, dotato di una sua propria ed esclusiva autonomia causale, come ad esempio un fenomeno che, scatenando in modo improvviso ed impetuoso le forze distruttive della natura, assuma proporzioni cosa immani e sconvolgenti da travolgere ogni baluardo posto a salvaguardia di uomini e cose.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19974 del 14 ottobre 2005)

In tema di responsabilità del proprietario per danni derivanti,exart. 2053 c.c., da rovina dell'edificio, per tale deve intendersi ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati; responsabilità dalla quale il proprietario dell'edificio può andare esente solo fornendo la prova che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. (Nella specie è stata ritenuta la responsabilità del proprietario in relazione alle infiltrazioni determinate dalla mancata o insufficiente copertura del tetto già demolito e privo anche del solaio).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1666 del 27 gennaio 2005)

L'art. 2053 c.c. pone a carico del proprietario di un edificio una responsabilità legale presunta, che può essere vinta, senza che si dia luogo necessariamente al concorso di responsabilità del proprietario dell'edificio, qualora si provi l'esistenza di un'altra causa dell'evento dannoso avente una efficienza causale del tutto autonoma ed esclusiva rispetto al vizio di costruzione o al difetto di manutenzione (nel caso di specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva escluso ogni responsabilità del proprietario di un edificio in corso di intervento manutentivo, a fronte della caduta dal tetto del tecnico, incaricato della manutenzione, e quindi a conoscenza dello stato di precarietà in cui versava l'immobile, non avendo questi adottato le doverose ed essenziali precauzioni volte ad assicurare che l'ispezione che si apprestava a compiere si svolgesse in situazione non pericolosa).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5127 del 12 marzo 2004)

Per le opere idrauliche di seconda categoria relative ai bacini idrografici interregionali, il D.P.R. 24 luglio 1977, n. 616, all'art. 89, prevede, non un trasferimento, ma una delega di funzioni alle regioni interessate, che le esercitano sulla base di programmi, direttive ed istruzioni fissati e coordinati dallo Stato; dal che deriva che, in caso di danni da rovina di un'opera idraulica appartenente a detta categoria, per un verso persiste, ai sensi dell'art. 2053 c.c., la presunzione di responsabilità dello Stato, che conserva la proprietà della suddetta opera, e per l'altro concorre, in base alla stessa disposizione, la responsabilità della regione, accomunata per legge nell'obbligo di esercitare una diuturna vigilanza sull'opera e di compiere gli interventi manutentivi necessari per assicurare la solidità e la non pericolosità, per i terzi, della stessa, salvo che non sia provata l'ascrivibilità dell'evento a causa diversa dalla carenza manutentiva. (Principio espresso in fattispecie di rottura dell'argine del fiume Bisenzio, appartenente al bacino idrografico del fiume Arno).(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 15875 del 14 dicembre 2001)

Il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire, è responsabile in via esclusiva, ai sensi dell'art. 2053 c.c. (sola norma applicabile alla fattispecie per il principio di specialità rispetto all'art. 2051 c.c.), dei danni arrecati ai terzi da dette strutture ed impianti, salvo che provi che la rovina della costruzione, totale o parziale, non sia dovuta a mancanza di manutenzione o a vizio di costruzione. Peraltro, il proprietario può eventualmente rivalersi, nell'ambito del loro rapporto interno, contro il conduttore, solo quando questi abbia violato il proprio dovere di avvertirlo della situazione di pericolo.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4737 del 30 marzo 2001)

In virtù dell'art. 2053 c.c. che integra un'ipotesi particolare di danno da cose in custodiaexart. 2051 c.c., con la conseguenza che per il principio di specialità, il suo configurarsi impedisce l'applicazione della stessa disposizione sussiste la responsabilità del proprietario per il caso di danni provocati a terzi quale conseguenza della rovina dell'edificio, intendendosi come tale ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati; responsabilità dalla quale il proprietario dell'edificio può andare esente solo fornendo la prova che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8876 del 8 settembre 1998)

È ammissibile il concorso tra la colpa presunta del proprietario di immobile, ex art. 2053 c.c., e la colpa accertata in concreto del danneggiato, il quale con la propria condotta abbia agevolato od accelerato la rovina dell'immobile o di parte di esso.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5767 del 10 giugno 1998)

L'art. 2053 c.c. che contempla la responsabilità del proprietario per rovina di edificio comprende ogni disgregazione sia pure limitata dell'edificio stesso ovvero di elementi accessori in esso stabilmente collegati compresa la rottura dei tubi dell'impianto idrico-sanitario, ponendosi in rapporto di specialità rispetto all'art. 2051 c.c., consentendo, non diversamente da quest'ultimo, la prova del fortuito e l'esonero del proprietario dalla responsabilità.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12251 del 3 dicembre 1997)

La responsabilità del proprietario d'un edificio o di altra costruzione per i danni cagionati dalla loro rovina può ravvisarsi solo in caso di danni derivanti dagli elementi (anche accessori ma) strutturali dell'edificio o di altra costruzione e perciò da parti essenziali degli stessi, ossia di danni derivanti dall'azione dinamica del materiale facente parte della struttura della costruzione e non da qualsiasi disgregazione sia pure limitata dell'edificio o di elementi o manufatti accessori non facenti parte della struttura della costruzione. Va, pertanto, esclusa la responsabilità del proprietario dell'edificio, a norma dell'art. 2053 c.c., per infiltrazioni di acqua in un appartamento dell'edificio, ove derivanti da una avaria che non riguardi la conduttura idrica strutturalmente incorporata nell'edificio stesso bensì l'impianto di scaldabagno dell'appartamento soprastante e così una pertinenza organicamente distinta dallo stesso.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 212 del 14 gennaio 1988)

Con riguardo ai danni derivanti dal crollo di un solaio divisorio fra due appartamenti, l'applicabilità degli artt. 2051 e 2053 c.c., con conseguente presunzione di corresponsabilità sia del proprietario dell'immobile sovrastante sia di quello dell'immobile sottostante, non introduce deroghe ai principi generali in tema di nesso di causalità e di concorso di cause, sicché la responsabilità dell'uno deve essere esclusa quando egli fornisca la prova che il danno sia stato determinato, con autonoma efficienza causale, dal fatto imputabile all'altro (nella specie, il proprietario dell'appartamento sovrastante, essendo il solaio caduto per infiltrazioni di acqua provenienti dagli scarichi del suo immobile).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2234 del 30 marzo 1985)

La responsabilità legale presunta sancita dall'art. 2053 c.c. a carico del proprietario di un edificio o di altra costruzione peri danni cagionati dalla loro rovina è configurabile anche nei confronti della pubblica amministrazione, in quanto per la tutela del diritto del danneggiato non è necessario indagare sull'uso dei poteri discrezionali della P.A. Tale responsabilità inoltre può configurarsi a carico della P.A. anche per i danni derivati dalla rovina di un immobile demaniale. In mancanza di un provvedimento autoritativo che abbia ordinato la demolizione di costruzioni abusivamente edificate in appoggio ad un bene demaniale, la pubblica amministrazione è responsabileexart. 2053 c.c. dei danni cagionati dalla rovina totale o parziale del bene demaniale, anche nei confronti degli stessi proprietari, delle costruzioni abusive, salva la prova che la rovina non sia dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4898 del 11 novembre 1977)

Nella nozione di «rovina», di cui all'art. 2053 c.c., se non può essere ricompresa ogni insidia pericolosa che possa trovarsi contenuta nell'edificio, è però da includere ogni disgregazione, sia pure limitata dell'edificio stesso o di elementi o manufatti accessori di esso, dalla quale possa derivare danno a terzi. L'art. 2053 c.c. pone a carico del proprietario una presunzione legale di responsabilità per i danni cagionati dalla rovina dell'edificio dovuta a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione, a causa, cioè, che egli è tenuto ad evitare per il suo peculiare dovere di cura e di vigilanza in ordine a costruzioni potenzialmente dannose per i terzi. Tale responsabilità non vien meno solo perché il proprietario abbia affidato ad un terzo la progettazione o la costruzione dell'edificio o abbia concesso ad altri il godimento temporaneo dell'immobile, ovvero ricorra il fatto colposo di un terzo o dello stesso danneggiato; circostanze, queste ultime, che di per sé sole, possono dar luogo soltanto ad un concorso di colpa ed a rivalsa verso il terzo o a una riduzione della responsabilità del proprietario. La responsabilità di quest'ultimo può infatti restare esclusa soltanto al di là del previsto ambito suo proprio, se ricorrano gli estremi peculiari del caso fortuito o della forza maggiore, o anche fatti del terzo o del danneggiato, sempre che essi si pongano come fattori estranei alla sfera di azione del proprietario dell'immobile.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4694 del 20 dicembre 1976)