Articolo 2653 Codice Civile

La trascrizione delle domande giudiziali è imprescindibile per garantirne l'opponibilità a terzi acquirenti di diritti reali sui beni contesi, indipendentemente dalla loro conoscenza di fatto della causa in corso. L'art. 2653 c.c. impone la trascrizione delle domande negatorie di servitù (negatoria servitutis) ai fini dell'opponibilità.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 29473 del 7 novembre 2025)

Nel caso in cui colui che agisce per l'accertamento o la tutela di un proprio diritto di servitù prediale che assume violato, non trascriva la relativa domanda giudiziale, la sentenza che definisce tale giudizio non è opponibile, a norma del combinato disposto degli artt. 111, quarto comma, c.p.c. e 2653, n. 1, c.c., a chi acquista il fondo servente nel corso del processo ed abbia trascritto il suo titolo, senza che possa rilevare che a suo tempo sia stato regolarmente trascritto l'atto costitutivo della servitù, con la conseguenza che il terzo acquirente è legittimato a proporre contro la detta sentenza pronunciata in un giudizio, a cui è rimasto estraneo, l'opposizione di terzo ordinaria prevista dallo art. 404, primo comma, c.p.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 28779 del 17 ottobre 2023)

Perché la trascrizione della domanda giudiziale diretta a denunziare la violazione delle distanze legali produca gli effetti indicati dall'art. 2653, n. 1, c.c. (ovvero, perché vi sia precisa correlazione tra la domanda riportata nella nota e la pronuncia giudiziale che si voglia opporre ai terzi che abbiano frattanto acquistato diritti sul medesimo bene immobile), è sufficiente che nella relativa nota siano inseriti elementi di individuazione riferiti al complesso immobiliare, potendosi dall'atto evincere che l'annotazione riguarda soltanto singoli beni da cui tale complesso è costituito.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14710 del 29 maggio 2019)

L'azione di risarcimento danni in caso di trascrizione illegittimamente eseguita al di fuori dei presupposti previsti dagli artt. 2652 e 2653 c.c. (nella specie, effettuata per un appezzamento di terreno più grande di quello oggetto della controversia) può essere proposta - a differenza dell'istanza risarcitoria per la trascrizione ingiusta (relativa ad una domanda poi risultata infondata) che va presentata, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., allo stesso giudice della causa oggetto di trascrizione - anche in via autonoma ex art. 2043 c.c., che integra uno strumento idoneo ad assicurare una tutela estesa alla colpa lieve (invece esclusa ai sensi dell'art. 96 c.p.c.), commisurata alle maggiori responsabilità dell'autore del fatto, e si giustifica per la diversità dell'oggetto dell'accertamento rispetto al giudizio su cui è intervenuta la trascrizione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16272 del 31 luglio 2015)

La sentenza pronunziata sulla domanda di "actio negatoria servitutis ", diretta a denunziare la violazione delle distanze legali ad opera del proprietario del fondo vicino e ad ottenere l'arretramento della sua costruzione, ha effetto anche nei confronti dell'acquirente a titolo particolare della costruzione, che sia stato parimenti convenuto nel giudizio instaurato contro il suo dante causa, così assumendo la qualità di parte del processo, senza che la mancata trascrizione della domanda giudiziale a norma dell'art. 2653, n.1 o n. 5, cod. civ. conferisca al medesimo acquirente il diritto di mantenere la distanza inferiore a quella legale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10499 del 21 maggio 2015)

In forza dell'art. 2909 cod. civ., nel caso di azioni a difesa della proprietà come quella relativa al rispetto delle distanze legali, la sentenza pronunciata contro l'originaria parte processuale spiega i suoi effetti anche nei confronti del successore a titolo particolare che abbia partecipato al processo a prescindere dalla trascrizione della domanda, atteso che l'art. 111, quarto comma, cod. proc. civ. riguarda solo il terzo che abbia acquistato il diritto controverso durante la pendenza della lite e che non abbia partecipato al processo.–La domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e ad ottenere l'arretramento della sua costruzione, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell'attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e ad impedirne tanto l'esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, ha natura di "actio negatoria servitutis" ed è, pertanto, soggetta a trascrizione ai sensi sia dell'art. 2653 n. 1 cod. civ., che, essendo suscettibile di interpretazione estensiva, è applicabile anche alle domande dirette all'accertamento negativo dell'esistenza di diritti reali di godimento, sia del successivo n. 5, che dichiara trascrivibili le domande che interrompono il corso dell'usucapione su beni immobili.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10005 del 15 maggio 2015)

In tema di azioni possessorie, quando la successione a titolo particolare nel possesso avvenga dopo la proposizione della domanda di reintegrazione o di manutenzione nei confronti dell'autore dello spoglio, la sentenza ha effetto, ai sensi dell'art. 111, quarto comma, c.p.c., nei confronti dell'avente causa, senza che operi la clausola di salvezza degli effetti della trascrizione ivi prevista, in quanto la domanda di reintegrazione o di manutenzione non va trascritta ai sensi e per gli effetti dell'art. 2653, n. 1, c.c. e, perciò, resta irrilevante la trascrizione del titolo d'acquisto. Ne consegue che la sentenza pronunciata contro il dante causa è titolo eseguibile nei confronti dell'acquirente.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7365 del 13 aprile 2015)

In tema di condominio negli edifici, il divieto, sancito dall'art. 1122 c.c., di eseguire, nelle porzioni di proprietà individuale, opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio, comporta una limitazione di fonte legale intrinseca alle singole unità immobiliari, assimilabile ad un'obbligazione "propter rem", cui corrisponde, dal lato attivo, una situazione giuridica soggettiva che non ha natura di diritto reale di godimento su cosa altrui; ne consegue che non occorre che la domanda diretta ad ottenere la relativa tutela venga trascritta, agli effetti indicati dall'art. 2653 c.c. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva escluso la necessità della trascrizione della domanda giudiziale di riduzione in pristino di un'unità abitativa realizzata in uno spazio di proprietà comune, ai fini dell'opponibilità della pronunziata sentenza all'avente causa dell'originario convenuto).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3123 del 29 febbraio 2012)

La domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e ad ottenere l'arretramento della sua costruzione, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell'attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e ad impedirne tanto l'esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, ha natura diactio negatoria servitutis; essa, pertanto, è soggetta a trascrizione ai sensi sia dell'art. 2653 n. 1 c.c., che, essendo suscettibile di interpretazione estensiva, è applicabile anche alle domande dirette all'accertamento negativo dell'esistenza di diritti reali di godimento, sia del successivo n. 5, che dichiara trascrivibili le domande che interrompono il corso dell'usucapione su beni immobili.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 13523 del 12 giugno 2006)

La mancata trascrizione della domanda di rivendicazione di un immobile nei confronti di impresa successivamente ammessa alla procedura di amministrazione straordinariaexlegge n. 95 del 1978 comporta, ai sensi dell'art. 2653 n. 1 c.c., la semplice inefficacia della sentenza nei confronti dell'avente causa dal convenuto in corso di causa, e non già la improponibilità della domanda stessa, esulando tale ipotesi dall'ambito di applicazione dell'art. 45 legge fallimentare — richiamato dalle norme sulla liquidazione coatta amministrativa, cui, pure, rinvia l'art. 1 della citata legge n. 95 del 1978 — a norma del quale le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo la dichiarazione di fallimento sono senza effetto rispetto ai creditori.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4268 del 23 marzo 2001)

L'art. 2653 n. 5 c.c., a norma del quale debbono essere trascritti gli atti e le domande che interrompono il corso dell'usucapione di beni immobili e che, in mancanza, rende conseguentemente inopponibili ai terzi i predetti atti, si riferisce anche agli atti interruttivi della usucapione di diritti reali limitati, quali i diritti di servitù di contenuto contrario ai limiti legali della proprietà, perché l'espressione «usucapione di beni immobili», per la sua genericità, non si presta ad interpretazioni riduttive che, per altro, si porrebbero in contrasto con il principio generale stabilito dall'art. 813 c.c., secondo il quale, quando non sia diversamente disposto, le disposizioni concernenti beni immobili si applicano ai diritti reali che hanno per oggetto beni immobili.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11124 del 23 dicembre 1994)

Affinché la trascrizione delle domande giudiziali dirette a rivendicare la proprietà od altri diritti reali di godimento su beni immobili e delle domande dirette all'accertamento dei diritti stessi produca gli effetti indicati dall'art. 2653 n. 1 c.c. è necessario che vi sia stretta e precisa correlazione tra la domanda quale risulta riportata nella nota di trascrizione e la pronuncia giudiziale che definendo il processo si vuole opporre ai terzi che abbiano frattanto acquistato diritti sul medesimo bene immobile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8066 del 27 giugno 1992)

Nel caso in cui sia proposta domanda di accessione invertita, la domanda del proprietario del suolo occupato da terzi con una costruzione per far rimuovere la parte dell'edificio che insiste su parte del suo fondo ha natura reale e pertanto è trascrivibile ai sensi dell'art. 2653 n. 1 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7151 del 6 luglio 1990)

La trascrizione dell'atto di compravendita nel caso previsto dall'art. 2653 n. 1 del c.c. ha solamente effetto processuale, non sostanziale, nel senso che fornisce all'acquirente una posizione processuale indipendente, legittimandolo, qualora abbia trascritto prima della trascrizione della domanda di rivendicazione proposta contro il suo dante causa, all'opposizione di terzoexart. 404 c.p.c., contro la sentenza che abbia accolto detta domanda. Ne consegue che il giudice investito dell'opposizione non può accogliere senz'altro l'opposizione stessa, dopo averne constatata l'ammissibilità (iudicium rescindens), omettendo l'accertamento nel merito del diritto vantato dall'opponente (iudicium rescissorium).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8233 del 6 novembre 1987)

In deroga al principio generaleexart. 813 c.c., l'art. 2653, n. 5, c.c., nello stabilire l'onere della trascrizione per le domande che interrompono il corso dell'usucapione di beni immobili, si riferisce solo all'usucapione della proprietà e non anche all'usucapione di altri diritti reali immobiliari, in mancanza di un'espressa previsione in tal senso: conseguentemente, la domanda intesa al rispetto delle distanze legali non è soggetta a trascrizione sotto il profilo che essa avrebbe l'effetto di interrompere l'usucapione del diritto di servitù di contenuto contrario al limite legale dedotto in giudizio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2592 del 22 aprile 1980)