Articolo 2932 Codice Civile

La domanda volta alla condanna del convenuto all'esecuzione delle opere necessarie per eliminare la causa del pregiudizio e le sue conseguenze integra un'azione di risarcimento in forma specifica, la quale, rappresentando una modalità di reintegrazione dell'interesse del danneggiato mediante una prestazione diversa e succedanea rispetto al contenuto del rapporto obbligatorio o del dovere di neminem laedere, si distingue sia dall'azione di adempimento (che postula la sussistenza di un rapporto obbligatorio inadempiuto o inesattamente adempiuto, e consente di ottenere un provvedimento di condanna del debitore all'esecuzione della medesima prestazione che formava oggetto dello stesso), sia dall'esecuzione in forma specifica di un obbligo di fare (che costituisce lo strumento di attuazione coattiva di un diritto già accertato in sede di cognizione).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3753 del 19 febbraio 2026)

In tema di azione ex art. 2932 c.c., la sentenza che dà esecuzione specifica all'obbligo di concludere il contratto definitivo ha effetti retroattivi (ex tunc), ove il termine previsto per la conclusione del contratto definitivo sia considerato essenziale dalle parti. Tuttavia, per il periodo intercorso fra la scadenza di tale termine e il passaggio in giudicato della sentenza, a carico della parte inadempiente sussiste una responsabilità risarcitoria, da quantificarsi tenendo conto dell'aliunde perceptum, purché il vantaggio conseguito dal danneggiato sia frutto di scelte autonome, sacrifici o eventi indipendenti dall'illecito.(Cassazione civile, Sez. Lavoro, sentenza n. 33777 del 23 dicembre 2025)

La presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) costituisce condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione e la relativa produzione può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 24437 del 3 settembre 2025)

Le condizioni poste nella sentenza che dispone il trasferimento immobiliare ex art. 2932 cod. civ., se riferite alla regolarizzazione urbanistica o alla cancellazione di formalità pregiudizievoli, non incidono sull'imposta proporzionale. Tali condizioni non costituiscono eventi futuri ed incerti, ma atti funzionali al ripristino della corrispettività del contratto.(Cassazione civile, Sez. V, ordinanza n. 22008 del 30 luglio 2025)

La proposizione della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, ai sensi dell'art. 2932 c.c., soddisfa il requisito dell'offerta di pagamento del prezzo implicito in tale domanda, qualora il pagamento sia stato convenuto dalle parti al momento della stipula del contratto definitivo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21253 del 25 luglio 2025)

La sentenza ex art. 2932 cod. civ. che dispone il trasferimento di un immobile in favore del promittente acquirente, subordinatamente al pagamento del prezzo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa; l'esigibilità di tale imposta trova applicazione ai sensi dell'art. 27, comma 3, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Il pagamento del prezzo, disposto nella sentenza ex art. 2932 cod. civ., costituisce un obbligo principale dell'acquirente e non si atteggia quale condizione sospensiva dell'effetto traslativo, bensì regola l'esigibilità dell'effetto reale che si produce solo con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva.(Cassazione civile, Sez. V, ordinanza n. 21055 del 24 luglio 2025)

La sentenza che dispone, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento di un bene a favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale, ai sensi dell'art. 27, comma 3, D.P.R. n. 131/1986. Ciò indipendentemente dal soggetto (promittente venditore o promissario acquirente) che ha proposto l'azione, dovendo ritenersi sussistente la condizione meramente potestativa ogni qualvolta gli effetti dell'operazione negoziale dipendano dalla mera determinazione del promissario acquirente.(Cassazione civile, Sez. V, ordinanza n. 20852 del 23 luglio 2025)

L'aggiudicazione provvisoria all'esito di una gara d'asta per la vendita di un immobile, indetta da una società privata, comporta il sorgere di un vincolo giuridico tra le parti. Tuttavia, tale vincolo, qualora disciplinato da un regolamento di gara che prevede una non impegnatività per il venditore fino alla stipula del contratto definitivo, non può essere qualificato automaticamente come contratto preliminare e quindi non consente di far valere l'obbligo a contrarre ai sensi dell'art. 2932 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19892 del 17 luglio 2025)

In tema di imposta di registro, la possibilità di esercitare l'opzione per il prezzo valore in caso di trasferimento immobiliare per sentenza ex art. 2932 c.c., è vincolata all'assenza di notifica di un avviso di accertamento da parte dell'Amministrazione Finanziaria. Pertanto, l'opzione deve essere necessariamente esercitata prima della notifica di qualsiasi atto impositivo (avviso di accertamento o avviso di liquidazione), anche se il trasferimento avviene per effetto di sentenza costitutiva.(Cassazione civile, Sez. V, ordinanza n. 19830 del 17 luglio 2025)

Se le parti di un preliminare di vendita immobiliare hanno convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell'offerta di cui all'art. 2932, comma 2, c.c. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, poiché essa necessariamente implica tale offerta. Il giudice, sussistendo le altre condizioni, deve emettere la sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso, condizionando però l'effetto traslativo al pagamento del prezzo ancora dovuto.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19402 del 14 luglio 2025)

In tema di azione per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto definitivo di compravendita ex art. 2932 c.c., l'onere della prova del pagamento da parte del promissario acquirente ricade su quest'ultimo, non essendo sufficiente la semplice consegna di titoli cambiari al creditore per dimostrare l'adempimento. Infatti, la consegna dei titoli costituisce una datio pro solvendo, il cui effetto solutorio è differito all'effettivo pagamento dei titoli stessi.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19119 del 11 luglio 2025)

Per ottenere una pronuncia costitutiva dell'effetto traslativo, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il promissario acquirente deve dimostrare il proprio adempimento e l'inadempienza della controparte. La richiesta di conclusione del contratto definitivo deve essere chiara e conforme alle disposizioni contrattuali, inclusa la comunicazione precisa della data e dell'ora della stipulazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19047 del 11 luglio 2025)

In tema di contratto preliminare, le sentenze ex art. 2932 c.c. producono gli effetti del definitivo dal loro passaggio in giudicato, cosicché, per accertare le condizioni che rendono eseguibile il trasferimento del bene, occorre fare riferimento al momento della pronunzia e non a quello della domanda. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione di merito che, in relazione a preliminare di compravendita di titoli azionari di società successivamente fallita, aveva omesso di indagare se, al momento della pronuncia, il trasferimento di tali azioni fosse ancora concretamente possibile nonostante il sopravvenuto stato di decozione della società).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 16203 del 16 giugno 2025)

È legittima la liquidazione dell'imposta di registro ed ipocatastale in misura proporzionale quando il trasferimento immobiliare disposto con sentenza ex art. 2932 c.c. sia subordinato ad una condizione dipendente dalla mera volontà dell'acquirente, confermando la natura meramente potestativa della condizione.(Cassazione civile, Sez. V, ordinanza n. 15415 del 9 giugno 2025)

La pronuncia di cui all'art. 2932 c.c., avendo natura costitutiva per la realizzazione dell'effetto traslativo del diritto reale di proprietà sul bene promesso in vendita con il preliminare rimasto inadempiuto, è riconducibile, ai fini della imposta di registro, alla previsione dell'art. 8, lett. a), della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, la cui base imponibile si determina per relationem, ai sensi dell'art. 43, comma 4, dello stesso d.P.R., con il richiamo per i provvedimenti giurisdizionali degli stessi criteri di computo previsti per gli altri tipi di atti (pubblici e privati) che producono analoghi effetti giuridici.(Cassazione civile, Sez. V, ordinanza n. 15413 del 9 giugno 2025)

Ai fini della pronuncia di una sentenza che produca gli effetti del contratto preliminare ai sensi dell'art. 2932 c.c., è necessario che il contratto preliminare contenga tutti gli elementi essenziali, inclusi i confini e i dati catastali, indispensabili per l'esatta individuazione del bene. La semplice descrizione del bene per superficie e collocazione non è sufficiente; l'oggetto deve consentire una chiara e certa individuazione senza necessità di ulteriori documenti esterni.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 13470 del 20 maggio 2025)

In materia d'imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c. che dispone il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, in quanto non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell'acquirente.(Cassazione civile, Sez. V, ordinanza n. 7120 del 17 marzo 2025)

La sentenza ex art. 2932 c.c. produce gli effetti del contratto non concluso dal momento del suo passaggio in giudicato, dando luogo a un rapporto che è distinto da quello derivante dal preliminare e che è, a sua volta, suscettibile di risoluzione per inadempimento per ragioni inerenti al nuovo sinallagma venuto in essere, sicché la pronuncia di risoluzione del contratto non può che riguardare le obbligazioni da esso nascenti.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5638 del 3 marzo 2025)

In caso di inadempimento di un contratto preliminare di compravendita, nei danni per la ritardata vendita non rientra l'avvenuto pagamento anticipato del prezzo poiché esso costituisce la prestazione tipica del contratto definitivo alla stipula del quale le parti si sono obbligate nonché prestazione dovuta anche ai fini della tutela di cui all'art. 2932 c.c.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 5049 del 26 febbraio 2025)

Ai fini della legittimazione passiva in un'azione ex art. 2932 cod. civ., è necessario dimostrare la sottoscrizione del contratto da parte del soggetto evocato in giudizio. La mancata prova della sottoscrizione del contratto da parte di quest'ultimo rende infondata la pretesa risarcitoria e di trasferimento del bene.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 4540 del 20 febbraio 2025)

In una domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita (ex art. 2932 c.c.), la documentazione attestante la conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile costituisce una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, risultando quindi producibile, anche per la prima volta, in grado di appello sino alla decisione del giudizio, e sottraendosi alle preclusioni di cui all'art. 345 c.p.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3368 del 10 febbraio 2025)

L'impossibilità dell'accollo del mutuo ipotecario, da parte del promissario acquirente, deve essere adeguatamente provata nel corso del processo; la sua mancata prova concorre all'insuccesso della domanda ex art. 2932 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 2373 del 31 gennaio 2025)

L'accoglimento, con sentenza passata in giudicato, della domanda ex art. 2932 c.c. presuppone l'implicita validità ed efficacia del contratto preliminare, con conseguente preclusione, da giudicato esterno, dell'esame di ogni ulteriore deduzione, eccezione o domanda tendenti all'accertamento di una sua causa di invalidità.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 457 del 9 gennaio 2025)

Nei casi di richiesta di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., qualora il giudice accolga tale domanda implicando il trasferimento coattivo del bene promesso in vendita, si intende automaticamente rigettata la riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento dei promissari acquirenti, poiché tale accoglimento presuppone la verifica dell'adempimento del promissario acquirente e l'inadempimento del promittente venditore.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 361 del 8 gennaio 2025)

In caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal legittimo proprietario viene presunto iure proprio dalla privazione del godimento del bene stesso, salvo prova contraria circa la temporanea infruttuosità dell'immobile offerta dall'occupante. Anche quando il bene è trasferito a un terzo tramite sentenza ex art. 2932 c.c., tale danno permane e va risarcito sino alla definitiva liberazione coattiva del bene stesso.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 233 del 7 gennaio 2025)

Ai fini dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione se le parti abbiano previsto il versamento del prezzo o del residuo di esso contestualmente alla stipula del contratto definitivo; tale offerta può essere implicita nella stessa domanda di esecuzione in forma specifica.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 30848 del 2 dicembre 2024)

Nella sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. di trasferimento immobiliare, il pagamento del prezzo non è una condizione sospensiva, ma un elemento essenziale del contratto che ripristina la corrispettività. L'effetto traslativo si perfeziona al passaggio in giudicato della sentenza, e il mancato pagamento costituisce inadempimento, non un'automatica inefficacia, che può portare alla risoluzione del rapporto contrattuale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 29783 del 19 novembre 2024)

Nel preliminare di vendita immobiliare, l'inadempienza del promittente alienante all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, o la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione, non osta alla facoltà del promissario acquirente di chiedere l'esecuzione in forma specifica a norma dell'art. 2932 c.c. e comporta che quest'ultimo è dispensato dall'onere del pagamento o dell'offerta del prezzo prima della traslazione della proprietà, potendo chiedere al giudice di fissare condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 28308 del 4 novembre 2024)

La pronuncia giudiziale di trasferimento della proprietà di un immobile ex art. 2932 c.c. deve contenere l'identificazione catastale del bene, ma non necessita della dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto per la validità del contratto preliminare. Tuttavia, l'omessa dichiarazione o il mancato deposito dell'attestazione di conformità ai sensi dell'art. 29, comma 1-bis, della L. n. 52 del 1985, comporta nullità rilevabile d'ufficio, anche in cassazione, se emergente dagli atti acquisiti al processo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 28099 del 31 ottobre 2024)

La pronuncia chiarisce che la nullità prevista dall'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985, come modificato dalla legge n. 122 del 2010, si applica esclusivamente agli atti pubblici e alle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti, con esclusione dei diritti reali di garanzia. Tuttavia, ai fini dell'azione ex art. 2932 c.c. per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di vendita immobiliare, la conformità catastale oggettiva deve essere accertata dal giudice e costituire una condizione dell'azione stessa.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 28009 del 30 ottobre 2024)

La domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di cui all'art. 2932 c.c. può essere cumulata con una richiesta di riduzione del prezzo per difformità o vizi della cosa, e in tale contesto, l'offerta del prezzo residuo non è necessaria se tale pagamento è stabilito nel preliminare come dovuto al momento della consegna dell'immobile.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 26146 del 7 ottobre 2024)

Il contratto preliminare di vendita di un bene in comunione, stipulato da uno solo dei comproprietari, è valido, ma non è opponibile ai comproprietari che non hanno partecipato all'atto. Tale contratto resta comunque soggetto al regime generale della comunione che consente a ciascun comproprietario di disporre della propria quota, rendendo inapplicabile l'art. 2932 c.c. per l'esecuzione in forma specifica, ma assoggettandolo alle ordinarie conseguenze risolutorie per inadempimento.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21756 del 1 agosto 2024)

Per il trasferimento immobiliare con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., è necessaria la regolarità urbanistica dell'immobile. La mera esistenza di una domanda di sanatoria non è sufficiente a sopperire alla mancanza di un titolo abilitativo formato e valido.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21566 del 31 luglio 2024)

La prescrizione del diritto di chiedere l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. decorre dalla data di conclusione del contratto preliminare e non è sospesa o condizionata dal rilascio del certificato di abitabilità, a meno che le parti non abbiano espressamente previsto tale rilascio come condizione sospensiva, il che deve risultare chiaramente dal testo del contratto.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21497 del 31 luglio 2024)

Ai fini della pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. dell'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita immobiliare, è sufficiente che l'immobile sia stato oggetto di concessione edilizia, salvo il caso di opera realizzata in totale difformità dalle caratteristiche tipologiche o volumetriche previste nel titolo abilitativo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19552 del 16 luglio 2024)

La sentenza che trasferisce il bene ai sensi dell'art. 2932 c.c., pur essendo costitutiva, non produce effetti retroattivi fino alla trascrizione della domanda, ma solo con il passaggio in giudicato trasferisce "ex nunc" la proprietà del bene, rendendo inefficaci le trascrizioni e iscrizioni successive alla trascrizione della domanda giudiziale.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19369 del 15 luglio 2024)

La non conformità urbanistica di un immobile, emergente da una consulenza tecnica d'ufficio, non impedisce automaticamente l'emanazione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. Qualora le difformità riscontrate non siano sostanziali, la Corte può comunque emettere la sentenza di trasferimento della proprietà.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18911 del 10 luglio 2024)

È legittima la pronuncia ex art. 2932 cod. civ. di trasferimento della proprietà in assenza di vizi comprovati dell'immobile e in presenza di conformità agli strumenti urbanistici, anche se vi sono lievi difformità non costituenti impedimento all'esecuzione in forma specifica.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18909 del 10 luglio 2024)

In caso di contratto preliminare di vendita immobiliare di cosa generica, l'oggetto dello stesso può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua stipulazione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18681 del 9 luglio 2024)

La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso - dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche - non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirente diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell'erigendo edificio.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18545 del 8 luglio 2024)

L'effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla sentenza ex art. 2932 c.c. si produce solo dal momento del suo passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell'immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia; prima di tale momento il promittente venditore è proprietario e possessore; ne consegue che non ricorre nella specie il presupposto dell'acquisto a non domino per l'applicazione dell'usucapione abbreviata ex art. 2932.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 14885 del 28 maggio 2024)

L'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non è subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione, ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., essendo a tal fine idonea anche la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 13789 del 17 maggio 2024)

Se viene garantito il mantenimento dei livelli occupazionali per coloro che hanno contratti di lavoro con durata superiore a quattro mesi, è ravvisabile in capo ai suddetti lavoratori una situazione soggettiva di diritto cui corrisponde l'obbligo a carico della subentrante azienda di assumere. Tale situazione è tutelabile a norma dell'art. 2932 c.c. ma è necessario che siano dterminato o determinabili gli elementi essenziali del contratto.(Cassazione civile, Sez. Lavoro, ordinanza n. 12866 del 10 maggio 2024)

In tema di contratto preliminare, le sentenze ex art. 2932 c.c. producono gli effetti del definitivo dal momento del loro passaggio in giudicato, comportando, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e, correlativamente, l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo che viene sancito mediante una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 12680 del 9 maggio 2024)

In tema di edilizia residenziale popolare ed agevolata, in base all'art. 35 l. n. 865 del 1971, la clausola di determinazione del prezzo di cessione del diritto di superficie, nel preliminare tra costruttore e promissario acquirente, è nulla solo nell'ipotesi in cui ecceda il prezzo stabilito nella convenzione tra lo stesso costruttore e l'ente territoriale, sicché, ove il prezzo contrattuale sia inferiore a quest'ultimo, il contratto è valido e il trasferimento del diritto immobiliare mediante pronuncia ex art. 2932 c.c. deve essere subordinato al pagamento dell'importo residuo tra quello indicato in contratto e quello già corrisposto.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 11574 del 30 aprile 2024)

Il rimedio previsto, ex art. 2932 c.c., al fine di ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, è applicabile non solo nei casi di contratto preliminare non seguito dal definitivo, ma anche in ogni altra ipotesi da cui sorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto. (Nella specie, la S.C. ha confermato l'esistenza, in favore degli eredi, del diritto al trasferimento di un compendio immobiliare, maturato dal de cuius in forza di vendite con patto di riservato dominio, e non perfezionato nonostante il riscatto dei beni).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10010 del 12 aprile 2024)

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che ha respinto la domanda ex art 2932 c.c., in ragione della insufficiente indicazione nel preliminare degli estremi del contratto di mutuo - piano di ammortamento contenente i ratei con le relative scadenze e i pagamenti eseguiti - nel quale il promissario acquirente avrebbe dovuto subentrare).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5961 del 5 marzo 2024)

In tema di scioglimento della comunione ereditaria, l'intervenuto giudicato sulla domanda ex art. 2932 c.c., avanzata da parte di un terzo sulla base di un contratto preliminare concluso con il de cuius e relativa al bene oggetto di divisione, preclude la prosecuzione di quest'ultimo giudizio, senza che assuma alcun rilievo la priorità della trascrizione della domanda della sentenza costitutiva rispetto a quella di scioglimento della comunione, non dovendosi risolvere un conflitto di titoli derivante da una doppia alienazione immobiliare da parte dello stesso autore.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5920 del 5 marzo 2024)

La promessa di vendita di un bene in comunione è considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote dei singoli comproprietari; pertanto, quando una delle dichiarazioni dei comproprietari manchi o sia invalida, si esclude la possibilità per il promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., nei confronti dei soli comproprietari promittenti venditori.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3983 del 13 febbraio 2024)

In materia di ICI, il presupposto d'imposta costituito dalla proprietà del bene si realizza con l'effetto traslativo prodotto dal passaggio in giudicato della relativa sentenza ex art. 2932 c.c., e non già in ragione della disponibilità immediata del cespite per effetto della sua consegna anticipata.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3153 del 2 febbraio 2024)

Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (o per la risoluzione) del contratto stesso, con la conseguenza che la provvigione spetta al mediatore anche quando questi sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3122 del 2 febbraio 2024)

Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (o per la risoluzione) del contratto stesso, con la conseguenza che la provvigione spetta al mediatore anche quando questi sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 34 del 2 gennaio 2024)

La pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c. non ha il carattere di pronuncia giurisdizionale di "esecuzione forzata" in forma specifica dell'obbligazione inadempiuta, ma - più limitatamente - ha una valenza costitutiva ope iudicis di un diritto; ne consegue che non è coercibile l'obbligo di rinuncia unilaterale abdicativa a un diritto, che, in quanto tale, non ha effetto traslativo in favore del richiedente ma meramente estintivo.(Cassazione civile, sentenza n. 36224 del 28 dicembre 2023)

L'obbligazione assunta in via contrattuale - relativa al trasferimento di aree, previa loro bonifica, alla pubblica amministrazione - è idonea a configurare un accordo ai sensi dell'art. 11 della l. n. 241 del 1990 ed è perciò incensurabile, con la deduzione della violazione di norme in tema di giurisdizione, la decisione del G.A. che abbia affermato la propria giurisdizione esclusiva al riguardo; ne consegue altresì che rispetto alla predetta obbligazione contrattuale il giudice amministrativo può emettere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., pur se non espressamente contemplata dagli artt. 29 e 30 del d.lgs. 2 luglio 2010, n. 104, sia perché secondo una interpretazione costituzionalmente orientata il giudice amministrativo, nelle controversie rimesse alla sua giurisdizione esclusiva, può erogare ogni forma di tutela del diritto soggettivo, sia perché, a norma degli artt. 11 e 15 della l. n. 241 del 1990, agli accordi provvedimentali si applicano i principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 33944 del 5 dicembre 2023)

In tema di trasferimenti immobiliari soggetti alla disciplina dell'art. 40, comma 2, della L. 28 febbraio 1985, n. 47, la validità dell'atto tra vivi non richiede l'allegazione della concessione in sanatoria, essendo sufficiente la produzione della domanda di concessione corredata dagli estremi del versamento delle prime due rate dell'oblazione. Ne consegue che, in difetto della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia, l'unico impedimento alla pronuncia ex art. 2932 c.c. è costituito dalla mancata allegazione della domanda di sanatoria con la prova dei relativi versamenti.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 33754 del 4 dicembre 2023)

In tema di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, l'art. 2932 c.c. consente l'adozione di una sentenza sostitutiva del contratto non concluso solo ove ciò sia ancora possibile; tale possibilità deve escludersi quando, prima che la pronuncia acquisti piena efficacia esecutiva, il promittente venditore abbia perduto la proprietà del bene oggetto del preliminare.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 33172 del 29 novembre 2023)

Il cd. "preliminare di preliminare", pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un "affare" idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 31431 del 13 novembre 2023)

Nel caso in cui sia stipulato preliminare di vendita per persona da nominare, con la previsione che l'electio amici debba avvenire entro la data fissata per la stipulazione del definitivo, affinché la nomina sia valida è necessario che la sua comunicazione alla controparte, con la relativa accettazione, sia contenuta nella domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., mentre, ove essa avvenga in corso di causa, il contratto per persona da nominare è destinato a produrre effetti tra le parti originarie per tardività della nomina, ove tale tardività sia prontamente eccepita.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 31332 del 10 novembre 2023)

In tema di dismissione di immobili appartenenti al patrimonio pubblico, l'accettazione dell'offerta in opzione da parte del conduttore - contenente tutti gli elementi essenziali della compravendita e, in particolare, la determinazione del prezzo - ha valore giuridico equipollente alla conclusione di un contratto preliminare, rispetto al quale, conseguentemente, è ammissibile l'azione ex art. 2932 c.c., volta ad ottenere una sentenza che faccia luogo del contratto definitivo alla cui stipula l'amministrazione offerente risulta obbligata, essendo al riguardo irrilevante una successiva modifica della qualifica dell'immobile.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 29605 del 25 ottobre 2023)

In caso di preliminare di vendita di cosa altrui, può essere pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. a condizione che il promittente venditore acquisti la proprietà del bene, evento che non è necessario che si verifichi prima della proposizione della domanda giudiziale, potendo esso anche sopravvenire in corso di causa.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 26833 del 19 settembre 2023)

Nella pronuncia, di natura costitutiva, di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non è implicitamente inclusa una statuizione di condanna avente natura di titolo esecutivo per il rilascio forzoso del bene trasferito.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 25941 del 5 settembre 2023)

In tema di promessa di vendita di un bene immobile indiviso, appartenente a più comproprietari, allorché nell'unico documento predisposto per il negozio non risulti la volontà dei comproprietari di stipulare più contratti preliminari relativi esclusivamente alle singole quote di cui ciascuno di essi è titolare, le dichiarazioni dei promittenti venditori, che costituiscono un'unica parte complessa, danno luogo a un'unica volontà negoziale, sicché sono parti necessarie del giudizio ex art. 2932 c.c. tutti coloro che, concorrendo a formare la volontà negoziale della parte promittente, si sono obbligati a prestare il consenso necessario per il trasferimento del bene considerato come un unicum inscindibile e nei cui confronti deve spiegare effetto la sentenza costitutiva.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 25396 del 29 agosto 2023)

In tema di separazione consensuale, l'accordo raggiunto dai coniugi in sede di separazione, se non attribuisce direttamente la proprietà di un bene ad uno dei sottoscrittori o ad un figlio, ma ne prevede soltanto il trasferimento, costituisce un contratto a contenuto obbligatorio, non avente contenuto donativo, in quanto la cessione trova la sua causa in relazione alla sistemazione degli aspetti economici della separazione o divorzio e, più in generale, della vicenda familiare, suscettibile di ricevere tutela anche nelle forme dell'art. 2932 c.c., a condizione che il bene che ne costituisce oggetto sia identificato con certezza all'interno dell'accordo, non potendosi integrare il contenuto di quest'ultimo con ricorso a documenti esterni. (In applicazione del principio, la S.C. ha annullato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda ex art. 2932 c.c. sul presupposto che il verbale di separazione consensuale non conteneva alcuna identificazione catastale degli immobili oggetto degli accordi intervenuti tra i coniugi, senza tenere conto che il giudizio era stato introdotto in forma giudiziale, successivamente trasformato in ricorso consensuale, essendo indicati nel ricorso introduttivo i riferimenti catastali identificativi degli immobili in comproprietà tra i due coniugi).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 22559 del 26 luglio 2023)

Quando è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 c.c. - che concerne l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e presuppone, quindi, la stipula di un preliminare -, potendo essere soddisfatto, invece, con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20114 del 13 luglio 2023)

A fronte della cancellazione volontaria in corso di causa della società convenuta in giudizio, quale promittente alienante per l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita immobiliare da essa concluso, i soci verso cui tale giudizio sia riassunto succedono nell'obbligo di stipulazione del definitivo e sono potenziali destinatari degli effetti della corrispondente sentenza costitutiva, anche se di tale obbligo di "facere" non si sia fatta menzione nel bilancio finale di liquidazione.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 15762 del 6 giugno 2023)

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, nel caso in cui il promittente alienante non assolva all'onere di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile, il promissario acquirente può, al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., supplire a tale omissione mediante la produzione in giudizio di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 14976 del 29 maggio 2023)

La clausola con la quale il promissario acquirente, nell'esercizio del potere di autonomia contrattuale, assuma il rischio della riduzione della capacità edificatoria del terreno oggetto del preliminare di compravendita, non stravolge la natura c.d. commutativa del contratto, trasformandolo in aleatorio, in quanto si limita a modulare l'interesse dell'acquirente al conseguimento dell'utilità contrattuale a prescindere dalla variazione puramente quantitativa della qualità promessa o sperata, senza condizionare l'esecuzione della prestazione di una delle parti al verificarsi di un evento futuro e incerto, sicché essa non incide sulla domanda di esecuzione in forma specifica di cui all'art. 2932 c.c..(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 11655 del 4 maggio 2023)

In tema di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento di proprietà, ove quest'ultimo sia subordinato al pagamento del prezzo o del saldo prezzo, tale pagamento non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all'atto di trasferimento, afferente alla mera efficacia di quest'ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per gli effetti dell'art. 1353 c.c., bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all'esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica e definitiva inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8164 del 22 marzo 2023)

In tema di imposta di registro, in ipotesi di trasferimento dell'immobile ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'opzione per la determinazione della base imponibile in applicazione della disciplina del cd. "prezzo valore", di cui agli artt. 1, comma 497, della l. n. 266 del 2005 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, può essere esercitata con dichiarazione necessariamente successiva al passaggio in giudicato della sentenza (purché anteriore alla notifica al contribuente dell'avviso di accertamento), in quanto solo col giudicato si determinano il trasferimento della proprietà e l'obbligo di versare il prezzo dovuto e da allora l'Amministrazione finanziaria, decorso un congruo termine per la dichiarazione, può iniziare il relativo procedimento di accertamento.(Cassazione civile, Sez. V, sentenza n. 2581 del 27 gennaio 2023)

In tema di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. di contratto preliminare stipulato da promittente venditore sposato in regime di comunione legale dei beni senza il consenso dell'altro coniuge, quest'ultimo deve considerarsi litisconsorte necessario nel relativo giudizio, essendo egli comproprietario per l'intero della cosa, con la conseguenza che, qualora in appello non siano state rilevate, anche di ufficio, la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti del detto coniuge pretermesso e, quindi, la nullità del processo svoltosi, la decisione emessa va cassata con rinvio al giudice di primo grado ai sensi dell'art. 383, comma 3, c.p.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 904 del 13 gennaio 2023)

L'esecuzione mediante espropriazione presso terzi può riguardare anche crediti futuri, non esigibili, condizionati e finanche eventuali, con il solo limite della loro riconducibilità ad un rapporto giuridico identificato e già esistente; pertanto, anche il credito al pagamento del prezzo del promittente venditore, riveniente da un contratto preliminare, è suscettibile di pignoramento ex art. 543 c.p.c., giacché - per quanto eventuale, dipendendo la sua effettiva maturazione dalla realizzazione del programma negoziale, sia essa spontanea o coattiva, ex art. 2932 c.c. - è specificamente collegato ad un rapporto esistente, e possiede quindi capacità satisfattiva futura, concretamente prospettabile nel momento della assegnazione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 31844 del 27 ottobre 2022)

In tema di contratto preliminare di vendita di immobile, l'inadempimento del promittente venditore alla stipula del contratto definitivo comporta che la prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., non inizia a decorrere dalla conclusione del contratto preliminare, ma dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 31369 del 24 ottobre 2022)

Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 28879 del 5 ottobre 2022)

Ove nel giudizio venga formulata in via principale domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. ed in via subordinata di restituzione del doppio della caparra versata, la richiesta alla controparte del versamento della somma di cui alla condanna, in caso di rigetto della domanda principale ed accoglimento di quella subordinata, costituisce acquiescenza tacita nei confronti del capo di sentenza relativo alla domanda principale atteso che l'acquiescenza può essere espressa o tacita, estrinsecandosi in atti incompatibili con la volontà di impugnare.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 28627 del 3 ottobre 2022)

Quando è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 c.c., che concerne l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e presuppone, quindi, la stipula di un preliminare, potendo essere soddisfatto, invece, con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 26136 del 5 settembre 2022)

Nell'ipotesi di contratto preliminare di compravendita di un bene in comunione "pro indiviso", stipulato da alcuni soltanto dei comproprietari e avente ad oggetto le quote di pertinenza di questi ultimi, nel processo ex art. 2932 c.c. non rivestono la qualità di litisconsorti necessari gli altri comproprietari, dal momento che essi, non avendo sottoscritto il preliminare, non sono destinatari in via diretta degli effetti del contratto definitivo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 24313 del 5 agosto 2022)

In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un'"actio quanti minoris" per vizi della cosa, chiedendo l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo; in tal caso, l'offerta del prezzo, ex art. 2932, comma 2, c.c., non è necessaria, ove il pagamento non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 36241 del 23 novembre 2021)

In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Da ciò discende, da un lato, che il promissario acquirente che ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela; dall'altro che è solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, che può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c., essendo venuta meno l'altruità della "res", fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 28856 del 19 ottobre 2021)

Per l'esecuzione in forma specifica, a norma dell'art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell'art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell'affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell'atto o dalla trascrizione. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO ROMA, 22/05/2014).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20439 del 29 luglio 2019)

In tema di contratto preliminare, ai fini dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà soltanto se le parti abbiano previsto il versamento del prezzo o del residuo dello stesso contestualmente alla stipula del contratto definitivo. Se, invece, il detto versamento deve precedere la conclusione del contratto definitivo, la parte è obbligata, alla scadenza del termine pattuito, anche se non coincidente con quella concordata per la stipulazione del contratto definitivo, al pagamento, da eseguirsi nel domicilio del creditore o da offrirsi formalmente nei modi previsti dalla legge, non sussistendo, in tale ipotesi, nessuna ragione che giustifichi la sufficienza dell'offerta informale; in caso contrario, colui che è tenuto al pagamento è da considerarsi inadempiente e non può ottenere il trasferimento del diritto, ove la controparte sollevi l'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 27342 del 29 ottobre 2018)

Il promissario acquirente che, a norma dell'art 2932 c.c., chieda l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale (o entro il termine convenzionalmente pattuito), mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento dello stesso (o della parte residua) così come l'assolvimento delle altre eventuali condizioni cui si sia obbligato risultino dovute all'atto della stipulazione del contratto definitivo, sicché, in tale evenienza, solo con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica sorge l'obbligo, anche per l'eventuale successivo mancato saldo del prezzo, al quale è subordinato l'effetto traslativo della proprietà. Ne consegue che è illegittima l'imposizione, con la sentenza emessa ex art. 2932 c.c., di un termine per l'assolvimento delle condizioni alle quali risulta subordinato l'effetto traslativo che debba decorrere anticipatamente rispetto al passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22997 del 26 settembre 2018)

Nel rapporto giuridico che si costituisce per effetto della sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare di compravendita, il pagamento del prezzo ancora dovuto (dal promissario acquirente), pur conservando la sua originaria natura di prestazione essenziale del compratore, assume anche il valore e la funzione di una condizione sospensiva dell'effetto traslativo, destinata ad avverarsi, nel caso di adempimento, o a divenire irrealizzabile, precludendo l'effetto condizionato, nell'ipotesi di omesso pagamento nel termine fissato dalla sentenza o, in mancanza, nel congruo lasso di tempo necessario perché la mora del promissario compratore assuma i caratteri dell'inadempimento di non scarsa importanza per il creditore, rendendo non più possibile l'adempimento tardivo contro la volontà di quest'ultimo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20226 del 31 luglio 2018)

Se le parti di un preliminare di vendita immobiliare hanno convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell'offerta di cui all'art. 2932, comma 2, c.c. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, perché in essa necessariamente implicito; in tale ipotesi, deve senz'altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso ed il pagamento del prezzo va imposto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14372 del 5 giugno 2018)

Il curatore del fallimento del promittente venditore può esercitare la facoltà di scelta ex art. 72 l.fall. allorché, pur essendo stata la sentenza di fallimento trascritta dopo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., quest'ultima sia stata preceduta dalla trascrizione del pignoramento sull'immobile, in quanto le azioni esecutive individuali pendenti al momento della sentenza dichiarativa di fallimento sono assorbite dalla procedura concorsuale, ma gli effetti anche sostanziali degli atti già compiuti che non siano incompatibili con il sistema dell'esecuzione fallimentare, tra i quali anche il vincolo d'indisponibilità dei beni derivante dal pignoramento, restano salvi in favore della massa dei creditori.(Cassazione civile, Sez. VI-1, ordinanza n. 11365 del 10 maggio 2018)

L'azione esperita dal promissario acquirente ai sensi dell'art. 2932 c.c. per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non diviene improcedibile a seguito della dichiarazione di fallimento del promittente venditore; essa infatti non ha ad oggetto il soddisfacimento diretto ed immediato di un credito pecuniario, ed inoltre, malgrado il tenore apparente della rubrica della disposizione e la "sedes materiae", si differenzia dalle azioni esecutive individuali, onde non può configurarsi alcun profilo di inammissibilità originaria della domanda o di improcedibilità successiva della stessa ai sensi degli artt. 51 e 52 l. fall..(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 9010 del 11 aprile 2018)

Non è suscettibile di esecuzione in forma specifica l'obbligazione principale assunta con falsa alternativa, che ricorre qualora sia contrattualmente prevista un'obbligazione subordinata, avente natura di sanzione per l'inadempimento, ed il debitore sia tenuto ad adempierla qualora non abbia adempiuto l'obbligazione principale; l'obbligazione con falsa alternativa si distingue sia dall'obbligazione alternativa, in cui due obbligazioni concorrono in posizione di parità e con scelta della prestazione rimessa alla volontà di una delle parti, sia dall'obbligazione facoltativa, in cui l'obbligazione principale è unica, ma è rimesso alla volontà del debitore fornire una determinata diversa prestazione. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto non fosse suscettibile di esecuzione in forma specifica la prestazione principale dedotta in un'obbligazione con falsa alternativa, osservando che, inadempiuta l'obbligazione principale, i creditori non avevano richiesto l'adempimento dell'obbligazione subordinata).(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 6984 del 20 marzo 2018)

In tema di obbligazioni indivisibili, fra le quali rientra la promessa di più soggetti di acquistare in comune un immobile considerato nella sua interezza, l'impossibilità che gli effetti del contratto si producano (o non si producano) pro quota o nei confronti soltanto di alcuni dei promissari comporta che il diritto di ciascuno dei creditori di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione, comune alla disciplina delle obbligazioni solidali, richiamata in materia dall'art. 1317 c.c., non sia oggettivamente suscettibile dell'effetto liberatorio parziale nei confronti degli altri creditori previsto dall'art. 1301 c.c. nell'ipotesi di remissione di uno dei creditori; ciò, peraltro, non comporta la risolubilità del contratto per l'impossibilità di richiedere una prestazione pro quota dell'obbligazione indivisibile, attesa l'espressa previsione nell'art. 1320 c.c. secondo la quale la remissione di uno dei creditori non determina la liberazione del debitore nei confronti degli altri creditori e il loro diritto di domandare la prestazione indivisibile è condizionato, in tal caso, unicamente all'addebito o al rimborso del valore della parte di colui che ha fatto la remissione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 27320 del 17 novembre 2017)

Nell'ipotesi in cui la pronuncia emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. imponga all'acquirente di versare il prezzo della compravendita, l'obbligo diviene attuale al momento del passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce il bene o allo spirare del termine ulteriore da essa eventualmente stabilito, sicché il ritardo nel pagamento, ove qualificabile come grave, può essere causa della risoluzione del rapporto sorto con la sentenza sostitutiva del negozio non concluso, non essendo a tal fine necessario che il creditore chieda al giudice la fissazione, ai sensi dell'art. 1183 c.c., del termine per l'adempimento oppure costituisca in mora il debitore.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 26364 del 7 novembre 2017)

In tema di contratto preliminare di vendita di un immobile, considerato nella sua interezza, stipulato da più soggetti, l'impossibilità che gli effetti del contratto si producano “pro quota” o nei confronti soltanto di alcuni dei promissari non esclude il diritto di ciascuno di essi di chiedere l'adozione di una pronuncia ai sensi dell’art. 2932 c.c., in base alla disciplina delle obbligazioni solidali, richiamata in materia dall'art. 1317 c.c., atteso che, quando una parte negoziale, intesa come centro di imputazione delle posizioni attive o passive nascenti dal contratto, ha carattere soggettivamente complesso, essa resta insensibile alle mutazioni attinenti ai soggetti che la costituiscono; da ciò consegue che, solo qualora tutti i promissari acquirenti agiscano congiuntamente in giudizio al fine di ottenere la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., si configura, in fase di gravame, un'ipotesi di litisconsorzio necessario per ragioni processuali, determinato dall'esigenza di evitare pronunzie contraddittorie.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24467 del 17 ottobre 2017)

Non sussiste la legittimazione attiva della curatela fallimentare allo scioglimento del contratto preliminare stipulato dalla società “in bonis” avente ad oggetto un immobile abusivo sottoposto a confisca ex l. n. 47 del 1985 ed acquisito al patrimonio del Comune, atteso che, stante la natura originaria e non derivativa dell’acquisto da parte dell’ente pubblico, è solo quest’ultimo il soggetto avente diritto alla restituzione del bene, con conseguente inapplicabilità dell’art. 111 c.p.c., non ricorrendo il fenomeno della successione a titolo particolare nel diritto controverso e competendo i diritti, di natura reale e patrimoniale, inerenti al bene non alla curatela ma all’ente pubblico beneficiario del provvedimento acquisitivo, essendo in ogni caso irrilevante l’eventuale godimento da parte del possessore dell’immobile nonostante la condizione di irregolarità urbanistica dello stesso.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 23583 del 9 ottobre 2017)

In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente che proponga domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto e chieda, contestualmente, l’accertamento dell’importo da corrispondere al promittente alienante, contestando la pretesa di maggior prezzo avanzata da quest’ultimo, non deve necessariamente procedere all’offerta ex art. 2932, comma 2, c.c., ove il pagamento non sia esigibile al momento della domanda, ma a quello della stipulazione del contratto definitivo.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 13707 del 31 maggio 2017)

L'esperimento dell'azione diretta ad ottenere, giusta l'art. 2932 c.c., una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso non è condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell'obbligato a concludere il contratto, dovendosi l'interesse alla sua proposizione stabilire solo in base ad una situazione obiettiva di inadempimento, né il suo accoglimento è subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione, ex artt. 1208 e 1209 c.c., essendo idonea anche la sola manifestazione di volontà del promissario acquirente, contenuta nell'atto di citazione, di corrispondere il residuo prezzo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9314 del 11 aprile 2017)

Il potere del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare ex art. 72 l. fall. (nel testo, applicabile "ratione temporis", anteriore alle modifiche apportategli dal d.l.vo n. 5 del 2006 e dal d.l.vo n. 169 del 2007) non è opponibile, in virtù del disposto dell'art. 2652, comma 2, c.c., al promissario acquirente che abbia trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in data antecedente alla dichiarazione di fallimento.(Cassazione civile, Sez. VI-1, ordinanza n. 17627 del 5 settembre 2016)

Il contratto preliminare di vendita della nuda proprietà non è suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. nei confronti degli eredi del promittente venditore deceduto prima della stipula del definitivo, in quanto per gli eredi medesimi è venuta meno l'utilità rappresentata dalla riserva di usufrutto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15906 del 29 luglio 2016)

Qualora un contratto preliminare abbia ad oggetto un bene da acquistarsi in comunione, si deve presumere, salvo che risulti il contrario, che le parti lo abbiano considerato un "unicum" inscindibile. Ne consegue che la scelta del curatore del fallimento del promissario coacquirente di scioglimento dal rapporto ex art. 72 l. fall. determina la caducazione complessiva del vincolo contrattuale e preclude al promittente venditore la possibilità di esercitare l'azione di esecuzione in forma specifica nei confronti degli altri.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 12462 del 16 giugno 2016)

Il promissario acquirente che, a norma dell'art. 2932 c.c., chieda l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento dello stesso (o della parte residua) risulti dovuto all'atto della stipulazione del contratto definitivo, sicché, in tale evenienza, solo con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica sorge l'obbligazione, e l'eventuale successivo mancato saldo del prezzo, al quale è subordinato l'effetto traslativo della proprietà, rende applicabile l'istituto della risoluzione per inadempimento ma non la condizione risolutiva ex art. 1353 c.c..(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10605 del 23 maggio 2016)

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 della l. n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale; la relativa mancanza è rilevabile d'ufficio, anche in sede di legittimità se la soluzione della questione non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi del giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto da cui desumersi, atteso l'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio e le peculiarità della sentenza ex art. 2932 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione che aveva ritenuto non equipollente alla detta dichiarazione la domanda di rilascio del certificato di agibilità prodotta in giudizio nella quale non erano indicati gli estremi del permesso di costruire).(Cassazione civile, Sez. VI-2, sentenza n. 8489 del 29 aprile 2016)

In caso di preliminare di vendita di cosa altrui può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ai sensi dell'art. 2932 c.c., dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, venendo meno il fatto (ossia l'altruità della "res") ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8417 del 27 aprile 2016)

In tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l'adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l'azione "quanti minoris" per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 7584 del 15 aprile 2016)

In tema di dismissione di immobili pubblici, quando il conduttore accetta l'offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato, esercitabile anche con azione ex art. 2932 c.c. davanti al giudice ordinario, essendo ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalità tecnica dell'offerente ed essendo irrilevante il successivo mutamento della qualifica dell'immobile (nella specie, riclassificato come "di pregio").(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 6023 del 25 marzo 2016)

In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un'"actio quanti minoris" per vizi della cosa, chiedendo l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo; in tal caso l'offerta del prezzo, ex art. 2932, comma 2, c.c., non è necessaria ove il pagamento non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3855 del 26 febbraio 2016)

La facoltà riconosciuta al curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile dall'art. 72 l. fall. (nella sua formulazione, utilizzabile "ratione temporis", anteriore alle modifiche disposte con il d.l.vo n. 5 del 2006 e con il d.l.vo n. 169 del 2007) di sciogliersi dal contratto preliminare non è opponibile al promissario acquirente che, trascritta la domanda ex art. 2932 c.c. prima della dichiarazione di fallimento, abbia ottenuto sentenza costitutiva degli effetti del contratto non concluso, atteso che l'efficacia di tale sentenza retroagisce al momento della trascrizione della domanda.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 25799 del 22 dicembre 2015)

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la produzione in appello della licenza edilizia, preesistente al preliminare di vendita privo dell'indicazione degli estremi di cui all'art. 17, comma 1, della l. n. 47 del 1985, equivale alla presentazione dell'atto di conferma richiesto dall'art. 40, comma 3, della detta legge.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25540 del 18 dicembre 2015)

In tema di preliminare di vendita immobiliare, la sopravvenienza di un'iscrizione ipotecaria sul bene non impedisce al promissario di esercitare l'azione ex art. 2932 c.c., potendo egli, in tal caso, sospendere il pagamento del prezzo e chiedere che la sentenza fissi condizioni e modalità di versamento idonee per un acquisto libero da vincoli e garantito da evizione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23683 del 19 novembre 2015)

La dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia a norma dell'art. 40, comma 2, della L. n. 47 del 1985 ha natura negoziale e deve essere fatta dalla parte, sicché la sentenza ex art. 2932 c.c. non può essere pronunciata in base a una dichiarazione del difensore del promissario acquirente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21855 del 27 ottobre 2015)

Il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 l.fall. con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta, in quanto, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 18131 del 16 settembre 2015)

Il promittente acquirente, che abbia proposto azione ex art. 2932 c.c., regolarmente trascritta, davanti al giudice ordinario, non può, a seguito del fallimento del promittente venditore, proporre altra domanda di rivendica condizionata all'esito negativo del giudizio proseguito in via ordinaria nei confronti della curatela, atteso che l'ammissione con riserva ex art. 96 legge fall. riguarda i diritti condizionati e non anche le azioni, non potendo la domanda principale essere subordinata all'esito di una identica domanda proposta in altra sede. Ne consegue, da un lato, l'invalidità della riserva apposta alla domanda di rivendica e, dall'altro, l'improponibilità della domanda medesima, in quanto il contratto preliminare non trasferisce la proprietà del bene, ma obbliga soltanto a trasferirla, sicché il promissario acquirente non può vantare alcun diritto reale che lo legittimi ad una domanda ex art. 103 legge fall..(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 7297 del 10 aprile 2015)

In caso di preliminare di vendita nel quale il promissario acquirente si sia riservato la facoltà di nominare un terzo fino al tempo del rogito, qualora la "electio amici" non sia intervenuta prima di tale momento e lo stesso promissario agisca per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, occorre che la nomina venga effettuata al più tardi in seno alla domanda giudiziale, derivandone, ove svolta in corso di giudizio, la sua tardività, con conseguente consolidamento degli effetti del contratto in capo all'originario contraente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4169 del 2 marzo 2015)

In tema di contratto preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, qualora uno dei promittenti venditori sia stato dichiarato fallito anteriormente alla stipula del preliminare (nella specie, di compravendita immobiliare) la relativa dichiarazione di volontà è invalida, sicché va escluso che l'accordo si sia concluso, ovvero che il promissario acquirente possa agire ex art. 2932 cod. civ. nei confronti dei restanti promittenti, in quanto, in mancanza di prova contraria, le singole manifestazioni di volontà dei contraenti non hanno specifica autonomia perché destinate a fondersi in un'unica dichiarazione negoziale sul presupposto che il bene costituisca un "unicum" inscindibile.(Cassazione civile, Sez. VI-2, sentenza n. 1866 del 2 febbraio 2015)

In tema di contratto preliminare, il giudice, nel pronunciare la sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., non deve limitarsi ad una meccanica trasposizione di esso, poiché é tenuto ad accertare l'effettiva volontà delle parti in ordine all'esatta identificazione dell'oggetto, che, se non esattamente individuato, deve essere individuabile anche con elementi acquisiti "aliunde" a mezzo di atti e documenti collegati a quello oggetto di valutazione. (Nella specie la S.C. ha ritenuto corretta la sentenza di merito che era pervenuta alla esatta individuazione dei beni oggetto del preliminare attraverso il "riferimento alla quota ereditaria di comproprietà degli immobili identificata "per relationem" rispetto all'asse ereditario").(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 25725 del 5 dicembre 2014)

In caso di preliminare di vendita di un bene immobile, concluso da uno solo dei comproprietari "pro indiviso", si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 cod. civ. il trasferimento coattivo, limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare, in quanto l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ex art. 2932, primo comma, cod. civ., solo "qualora sia possibile".(Cassazione civile, Sez. VI-2, sentenza n. 21286 del 8 ottobre 2014)

Il contratto preliminare di vendita di cosa altrui rimane pur sempre una fattispecie bilaterale tra promittente venditore e promissario acquirente, sicché il proprietario che vi aderisca non assume alcun obbligo diretto nei confronti del promissario acquirente e non può da lui essere convenuto con l'azione ex art. 2932 cod. civ., restando obbligato esclusivamente verso il promittente alienante.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18097 del 20 agosto 2014)

La dichiarazione unilaterale scritta con cui un soggetto si impegna a trasferire ad altri la proprietà di uno o più beni immobili in esecuzione di un precedente accordo fiduciario non costituisce semplice promessa di pagamento ma autonoma fonte di obbligazioni se contiene un impegno attuale e preciso al ritrasferimento, e, qualora il firmatario non dia esecuzione a quanto contenuto nell'impegno unilaterale, è suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ., purché l'atto unilaterale contenga l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10633 del 15 maggio 2014)

Il fallimento del promittente venditore di un immobile consente al curatore di optare per lo scioglimento del contratto ex art. 72 legge fall. e di ottenere il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c., anche se questa è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento, in quanto l'effetto prenotativo della trascrizione vale per le sentenze dichiarative e non per quelle costitutive, in relazione alla facoltà di scelta del curatore, che trova il solo limite nel giudicato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9076 del 18 aprile 2014)

In ipotesi di preliminare di vendita di un appartamento, la presenza di vizi dell'immobile, consegnato prima della stipula dell'atto definitivo, abilita il promissario acquirente, senza che sia tenuto al rispetto del termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c., ad opporre l'"exceptio inadimpleti contractus" al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, ovvero a domandare, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento, o la condanna del medesimo promittente venditore ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23162 del 11 ottobre 2013)

Poiché il contratto preliminare è regolato anche dalle norme integrative della disciplina del contratto, tra le quali quella dell'art. 1538 c.c., è legittimo il rifiuto alla stipulazione del definitivo di vendita da parte del promittente compratore, che pretenda la riduzione del prezzo, opponendo, con fondamento o, comunque, senza colpa - secondo una valutazione rimessa al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logico-giuridici - che la misura reale del bene è inferiore ad un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto adeguatamente motivato l'accertamento della corte territoriale in ordine all'ingiustificatezza del rifiuto opposto dal promittente venditore alla misurazione del bene prima della stipula del definitivo, in presenza di un rilevante interesse del promissario acquirente e senza pregiudizio alcuno per i diritti del primo).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20393 del 5 settembre 2013)

Il rimedio ex art. 2932 c.c., consistente nell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferire al mandante l'immobile acquistato dal mandatario, è esperibile anche quando il contratto di mandato sia senza rappresentanza e privo di forma scritta.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 20051 del 2 settembre 2013)

La sentenza di esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita, resa ai sensi dell'art. 2932 c.c., è destinata ad attuare gli impegni assunti dalle parti, anche con riguardo all'ammontare del prezzo, il quale, pertanto, deve essere quello fissato con il preliminare medesimo, restando esclusa, con riguardo alla sua natura di debito di valuta, la possibilità di una rivalutazione automatica per effetto del ritardo rispetto alla data prevista per la stipulazione del definitivo, salvo che i contraenti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, abbiano espressamente previsto delle maggiorazioni o dei correttivi per compensare la svalutazione monetaria durante il periodo del suddetto ritardo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15546 del 20 giugno 2013)

In tema di contratto preliminare di compravendita ed in ipotesi di fallimento del promittente alienante, il diritto del curatore di sciogliersi dal contratto, sancito dall'art. 72 legge fall. (nel testo, vigente "ratione temporis", anteriore alle modifiche introdotte dai d.lgs. 9 gennaio 2006, n. 5 e 12 settembre 2007, n. 169), ha carattere potestativo, e si perfeziona con la mera comunicazione - eventualmente anche mediante l'atto introduttivo di un giudizio - della volontà del suo titolare alla controparte, senza che sia necessario un intervento del giudice, cui compete solo di accertare che l'effetto si sia prodotto. Né assume rilievo che la domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto sia proposta in via subordinata rispetto alla domanda diretta alla declaratoria di nullità (ovvero di rescissione o risoluzione per colpa), non comportando, quest'ultima, la volontà di considerare efficace l'obbligazione nascente dal preliminare, né un consenso al trasferimento della proprietà.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 8686 del 10 aprile 2013)

L'offerta della prestazione corrispettiva, cui l'art. 2932 c.c. subordina l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento di una cosa determinata, pur non dovendo essere necessariamente fatta nelle forme di cui agli artt. 1208 e 1209 c.c., non può, tuttavia, consistere in una mera dichiarazione di intenti, dovendo essere caratterizzata, in ogni caso, da serietà e buona fede. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva dedotto la mancanza di serietà dell'offerta della controprestazione dal constatato peggioramento delle condizioni economiche del promissario acquirente e dall'omessa prestazione della garanzia fideiussoria, come pattuita con il contratto preliminare).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2217 del 30 gennaio 2013)

Ove alla domanda di esecuzione specifica del contratto preliminare di vendita, proposta dal promissario acquirente, si contrapponga quella del promittente venditore diretta ad ottenere la risoluzione dello stesso contratto per inadempimento della controparte, il giudice deve, secondo un criterio di priorità logica, esaminare quest'ultima, in quanto l'eventuale positività dell'accertamento in ordine alle condizioni della risoluzione rende inutile l'ulteriore esame di una domanda che abbia come obiettivo il relativo adempimento, se pur coattivo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13739 del 31 luglio 2012)

Per l'esecuzione in forma specifica, a norma dell'art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell'art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell'affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell'atto o dalla trascrizione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12923 del 24 luglio 2012)

L'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, avente per oggetto il trasferimento della proprietà di cosa determinata, postula che l'attore esegua la sua prestazione, o ne faccia offerta nei modi di legge (art. 2932, secondo comma, c.c.). Pertanto l'attore che sostenga di non essere più tenuto a quell'adempimento, per aver già eseguito la prestazione dovuta, ha l'onere di fornire la prova del proprio assunto, a norma dell'art. 2697 c.c., trattandosi di un fatto costitutivo della pretesa di trasferimento della proprietà "ope iudicis"(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7409 del 11 maggio 2012)

In caso di preliminare di compravendita nel quale il promissario compratore si sia riservato la facoltà di nominare un terzo, in proprio luogo, fino al tempo del rogito, qualora la "electio amici" non sia intervenuta prima di tale momento, unico soggetto legittimato ad agire per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto è lo stipulante, il quale può ottenere la pronuncia di trasferimento direttamente a favore del terzo eletto, purché lo abbia nominato nella domanda giudiziale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6612 del 30 aprile 2012)

Il rimedio previsto dall'art. 2932 c.c., al fine di ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, è applicabile non solo nelle ipotesi di contratto preliminare non seguito da quello definitivo, ma anche in qualsiasi altra fattispecie dalla quale sorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto, sia in relazione ad un negozio unilaterale, sia in relazione ad un atto o fatto dai quali detto obbligo possa discendere "ex lege". (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva negato l'esperibilità dell'azione ex art. 2932 c.c. fondata su una delibera consortile di assegnazione di un capannone artigianale, ritenendola mancante dei requisiti minimi occorrenti per essere intesa come proposta negoziale completa).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5160 del 30 marzo 2012)

Nel caso in cui le parti di un preliminare di vendita immobiliare abbiano convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell'offerta di cui al secondo comma dell'art. 2932 c.c. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, essendo tale offerta necessariamente implicita nella domanda, sicché, in tale ipotesi, deve senz'altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso e il pagamento del prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice. Ne consegue che, ove la prestazione del promissario acquirente di pagamento del prezzo residuo dell'immobile sia da adempiersi, secondo il preliminare, mediante accollo di mutuo fondiario, non incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice che, nella sentenza costitutiva, subordini l'effetto traslativo all'accollo anzidetto.(Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 29849 del 29 dicembre 2011)

L'offerta della prestazione corrispettiva da parte del contraente che abbia proposto la domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, costituendo una condizione dell'azione (che è necessario, ma anche sufficiente, che sussista al momento della decisione), può essere validamente fatta in tutto il corso del giudizio, non avendo alcuna rilevanza, al riguardo, il fatto che il convenuto abbia intanto proposto in via riconvenzionale la contrapposta domanda di risoluzione del preliminare per inadempimento dell'attore, poiché, anche in tal caso, risulta sempre e soltanto decisivo stabilire, all'esito della valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi comportamenti, a quale dei contraenti debba essere addebitato l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in forza del principio "inadimplenti non est adimplendum".(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17717 del 29 agosto 2011)

In presenza di contrapposte domande di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare e di risoluzione del medesimo per inadempimento, il giudice deve procedere a una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si sono addebitati al fine di stabilire se sussista l'inadempimento che legittima la risoluzione. La valutazione della gravità dell'inadempimento, prendendo le mosse dall'esame dei fatti e delle prove inerenti al processo, è rimessa al giudice del merito ed è incensurabile in cassazione se la relativa motivazione risulti immune da vizi logici o giuridici.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12296 del 7 giugno 2011)

In tema di inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare contenente un termine, non rispettato alla scadenza, per la stipulazione del definitivo, l'esercizio dell'azione di esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 c.c., dell'obbligo di concludere il medesimo, non presuppone necessariamente la natura essenziale di detto termine, né la previa intimazione di una diffida ad adempiere alla controparte, essendo sufficiente la sola condizione oggettiva dell'omessa stipulazione del negozio definitivo che determina di per sé l'interesse alla pronunzia costitutiva, a prescindere da un inadempimento imputabile alla controparte stessa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10687 del 13 maggio 2011)

La sentenza di esecuzione in forma coattiva dell'obbligo di contrarre,exart. 2932 c.c., produce gli effetti del contratto definitivo, che è destinata a surrogare, solo col passaggio in giudicato. Pertanto, prima di tale momento, il creditore del promissario acquirente non può iniziare l'esecuzione forzata sul bene che ha formato oggetto del contratto preliminare, in quanto non ancora entrato nel patrimonio del debitore, a nulla rilevando che la sentenza medesima sia stata trascritta.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4907 del 28 febbraio 2011)

Il giudice adito per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare chiesta dal promissorio acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l'attore deve adempiere l'obbligazione di pagare il residuo prezzo, può - per l'esigenza di salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi - subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente alienante, dell'ipoteca.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3176 del 9 febbraio 2011)

Il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in formazione, produttivo dal momento in cui si perfeziona, di semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che si perfeziona "ab initio" ed attribuisce lo "ius ad habendam rem" nel momento in cui la cosa venga ad esistenza; ne consegue che, accertata la sussistenza di un contratto preliminare di vendita di cosa futura, nel caso di fallimento del promittente venditore, anche quando il promissario acquirente abbia già proposto domanda giudiziale per l'adempimento in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. ed abbia, inoltre, trascritto la domanda stessa, resta impregiudicata per il curatore - ai sensi dell'art. 72 legge fall. - la facoltà di dare esecuzione al contratto, oppure (come nel caso di specie) di chiederne lo scioglimento, con l'effetto, in tal caso, che la parte non inadempiente non può insinuare al passivo il credito risarcitorio costituito dal doppio della caparra confirmatoria versata, dal momento che la "res futura" non è ancora venuta ad esistenza e, conseguentemente, anteriormente all'apertura della procedura concorsuale, non era ancora sorto, in capo al promissario acquirente il diritto al recesso derivante dall'inadempimento dell'altro contraente.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 24396 del 1 dicembre 2010)

La sentenza condizionale, con la quale l'efficacia della statuizione è subordinata al verificarsi di un determinato evento futuro ed incerto o al preventivo adempimento di una prestazione, è generalmente ammessa nel nostro ordinamento, purché si concreti nell'accertamento dell'esistenza attuale dell'obbligo di eseguire una determinata prestazione e nel condizionamento, pure attuale, di detto obbligo al verificarsi di una circostanza ulteriore il cui avveramento si presenti differito ed incerto, così da non richiedere altra indagine oltre quella diretta ad accertare se la predetta circostanza si sia o meno verificata. Deve, conseguentemente escludersi l'ammissibilità di una pronuncia costitutiva emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. nell'ipotesi in cui il trasferimento per legge o per volontà delle parti sia condizionato all'approvazione preventiva dell'autorità amministrativa, atteso che al momento dell'emanazione della sentenza devono preesistere tutte le condizioni giuridiche e di fatto necessarie all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre. (In applicazione del principio, la Corte ha escluso l'ammissibilità di una sentenzaexart. 2932 c.c. con riguardo ad un preliminare avente ad oggetto beni immobili appartenenti al Fondo Edifici per il Culto, in quanto sottoposta alla preventiva approvazione dell'autorità tutoria).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 21013 del 12 ottobre 2010)

Le pronunce costitutive che tengono luogo dell'obbligo di concludere un contratto, essendo fonte autonoma di rapporti giuridici, spiegano i loro effetti solo dal momento del loro passaggio in giudicato; ne consegue che - dovendosi prendere in considerazione non la situazione esistente al momento della domanda, bensì quella esistente al momento della pronuncia - il promissario acquirente è legittimato ad agire facendo valere il diritto che scaturisce dal preliminare non adempiuto, ben potendo gli eventuali ostacoli di natura formale (nella specie, approvazione del frazionamento) essere rimossi prima della sentenza costitutiva di trasferimento.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17688 del 28 luglio 2010)

Nell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, l'esecutività provvisoria, ex art. 282 c.p.c., della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c., è limitata ai capi della decisione che sono compatibili con la produzione dell'effetto costitutivo in un momento successivo, e non si estende a quelli che si collocano in rapporto di stretta sinallagmaticità con i capi costitutivi relativi alle modificazione giuridica sostanziale. Essa, pertanto, non può essere riconosciuta al capo decisorio relativo al trasferimento dell'immobile contenuto nella sentenza di primo grado, né alla condanna implicita al rilascio dell'immobile in danno del promittente venditore, poiché l'effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla stessa sentenza si produce solo dal momento del passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell'immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia. (Nella specie, le Sezioni unite hanno confermato - con riferimento ad un giudizio di sfratto per morosità - la sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la provvisoria esecutività della condanna implicita al rilascio dell'immobile, in danno del promittente venditore, nel caso di domanda di esecuzione in forma specifica diretta al trasferimento del bene proposta dal promissario acquirente).(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 4059 del 22 febbraio 2010)

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., posto che la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. Ne consegue che, in assenza di specificazione delle quote spettanti a più promissari acquirenti di un immobile, l'esecuzione in forma specifica del relativo contratto preliminare di compravendita comporta l'attribuzione del bene in parti uguali ed indivise, in virtù dell'applicazione, in via analogica, del principio generale espresso dal primo comma dell'art. 1101 c.c., mentre eventuali pattuizioni estranee al contenuto del contratto preliminare intervenute tra i promissari acquirenti circa una eventuale diversa ripartizione del bene assumono esclusivo rilievo nei loro rapporti interni, senza spiegare effetti in sede di esecuzione in forma specifica.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 937 del 20 gennaio 2010)

Nel caso in cui le parti abbiano concordato, in sede di accordo sindacale, l'obbligo per il datore di lavoro di assumere personale in forza presso un'altra azienda, prevedendo il contratto collettivo applicabile ai nuovi dipendenti, la relativa categoria di inquadramento, nonché il riconoscimento dell'anzianità pregressa e del superminimo individuale, l'oggetto del contratto di lavoro deve ritenersi sufficientemente determinato. Ne consegue che il lavoratore, in caso di inadempimento, può richiedere, ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, senza che rilevi la mancata predeterminazione della concreta assegnazione della sede lavorativa e delle mansioni, che attiene alla fase di esecuzione del contratto.(Cassazione civile, Sez. Lavoro, sentenza n. 27841 del 30 dicembre 2009)

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la sussistenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui all'art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l'inizio dell'opera in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite. Ne consegue che la carenza del relativo documento è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, con l'ulteriore conseguenza che sia l'allegazione, che la documentazione della sua esistenza, si sottraggono alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e possono quindi avvenire anche nel corso del giudizio di appello, purché prima della relativa decisione.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 23825 del 11 novembre 2009)

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivoexart. 2932 c.c. non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l'immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente acquirente (nella specie, a sua volta acquirente dello stesso immobile in base a precedente rogito notarile - di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promittente acquirente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20258 del 18 settembre 2009)

L'oggetto della domanda giudiziale prevista dall'art. 2932 c.c., diretta all'esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di compravendita, che dà luogo ad un'azione di carattere personale, non è costituito dal bene o dai beni compromessi in vendita, bensì da quella particolare obbligazione di "facere", consistente nel trasferimento dei beni o dei diritti che avrebbero dovuto essere trasferiti con il contratto definitivo non concluso, con la conseguenza che il relativo effetto traslativo può investire (come verificatosi nella specie) anche i diritti di comproprietà su di un bene.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5781 del 10 marzo 2009)

Nell'azione prevista dall'art. 2932 c.c. promossa dal promissario acquirente, per l'adempimento in forma specifica o per i danni da inadempimento contrattuale, nei confronti del promittente venditore che, coniugato in regime di comunione dei beni, abbia stipulato il preliminare senza il consenso dell'altro coniuge, quest'ultimo deve considerarsi litisconsorte necessario del relativo giudizio, con la conseguenza che, qualora non sia stato integrato il contraddittorio nei suoi confronti, il processo svoltosi è da ritenersi nullo e deve essere nuovamente celebrato a contraddittorio integro. (Con l'affermazione di questo principio, le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto insorto in seno alle sezioni semplici sulla necessità o meno di detto litisconsorzio con riferimento alla specificata azione e, nel caso concreto, hanno dichiarato la nullità delle sentenze di primo e secondo grado, rinviando la causa, nella quale era stato pretermesso il coniuge litisconsorte necessario, dinanzi al primo giudice, ai sensi dell'art. 383, comma terzo, c.p.c.).(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 17952 del 24 agosto 2007)

Nel caso di contratto preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, si presume, salvo che risulti il contrario, che le parti lo abbiano considerato come un unicum inscindibile, e che le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno dei contraenti siano prive di specifica autonomia e destinate a fondersi in un'unica dichiarazione negoziale, in quanto i promittenti venditori si pongono congiuntamente come un'unica parte contrattuale complessa. Ne consegue che, qualora una di dette manifestazioni manchi o risulti viziata da invalidità originaria, o venga caducata per qualsiasi causa sopravvenuta, si determina una situazione che impedisce non soltanto la prestazione del consenso negoziale della parte complessa, ma anche la possibilità che quella prestazione possa essere sostituita dalla pronuncia giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c., restando escluso che il promissario acquirente possa conseguire la sentenza ai sensi di detta norma nei confronti di quello tra i comproprietari promittenti dei quali esista e persista l'efficacia della relativa manifestazione negoziale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4227 del 23 febbraio 2007)

Nel contratto preliminare di vendita, nel caso che la cosa sia affetta da vizi, il promissario acquirente che non voglia domandare la risoluzione, del contratto, può agire contro il promittente per l'adempimento, chiedendo, anche disgiuntamente dall'azione prevista dall'art. 2932 c.c., l'eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo; tali due azioni, infatti, mirando entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell'equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti, costituiscono mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare, non rinvenendosi nel sistema positivo, né, in particolare, nel disposto dell'art. 2932 c.c., ragioni che impediscano di estendere anche a tale tipo di contratto la tutela stabilita a favore della parte adempiente dai principi generali in tema di contratti a prestazioni corrispettive.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26943 del 15 dicembre 2006)

In tema di contratto preliminare, qualora una parte, a fronte del rifiuto dell'altra di stipulare, agisca in giudizio ai sensi dell'art. 2932 c.c., la circostanza che i contraenti non abbiano pattuito un termine per la stipulazione del contratto definitivo è irrilevante, atteso che nella domanda proposta in giudizio è implicita anche la richiesta di fissare il termine predetto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22112 del 16 ottobre 2006)

In caso di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell'atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del prezzo da parte del promissario acquirente, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il medesimo senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenzaexart. 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l'eccezione di inadempimento al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, nonché a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17304 del 31 luglio 2006)

Non può pronunciarsi sentenza sostitutiva dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita di immobile,exart. 2932 c.c. qualora sia giudizialmente accertata la difformità tra le risultanze catastali e l'effettiva consistenza dei beni immobili al momento del trasferimento, in mancanza di concessione edilizia o di successiva regolarizzazione di esseexart. 40 della legge n. 47 del 1985, e qualora il promittente venditore non abbia provveduto, con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà — prevista dalla legge, che in materia non ammette equipollente — ad attestare che le relative opere fossero state eseguite prima del 1° settembre 1967.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9647 del 27 aprile 2006)

In tema di esecuzione specifica di un contratto preliminare, il mutamento della destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita (nella specie, da agricola a edificatoria e residenziale) incidendo unicamente, senza mutarne la natura, sulla attitudine del bene ad una diversa utilizzazione o sfruttamento e, quindi, sulla utilità che da esso intende trarre il futuro proprietario, non costituisce ostacolo alla pronunciaexart. 2932 c.c., a meno che non sia il promissario acquirente a dolersi della modifica.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6166 del 20 marzo 2006)

In tema di promessa di vendita di un bene immobile indiviso, appartenente a più comproprietari, allorché nell'unico documento predisposto per il negozio non risulti la volontà dei comproprietari di stipulare più contratti preliminari relativi esclusivamente alle singole quote di cui ciascuno di essi è titolare, le dichiarazioni dei promittenti venditori, che costituiscono un'unica parte complessa, danno luogo a un'unica volontà negoziale, sicché sono parti necessarie del giudizioexart. 2932 c.c. tutti coloro che, concorrendo a formare la volontà negoziale della parte promittente, si sono obbligati a prestare il consenso necessario per il trasferimento del bene considerato come un unicum inscindibile e nei cui confronti deve spiegare effetto la sentenza costitutiva.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6162 del 20 marzo 2006)

In tema di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, l'art. 2932 c.c. consente l'emanazione di una sentenza che abbia gli effetti del contratto non concluso soltanto «qualora sia possibile» situazione che non si verifica se, prima che la pronuncia abbia acquistato piena efficacia esecutiva, il promittente venditore perde la proprietà del bene (nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva confermato la decisione di trasferimento di primo grado priva di efficacia esecutiva nonostante che, in pendenza del giudizio di secondo grado, fosse intervenuto un decreto di esproprio del bene).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5162 del 10 marzo 2006)

In tema di contratto preliminare, le sentenze emesse ai sensi dell'art. 2932 c.c. producono dal momento del passaggio in giudicato gli effetti del negozio comportando. nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e correlativamente l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo sancito con una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento; si origina, così, un rapporto di natura negoziale e sinallagmatica suscettibile di risoluzione nel casi di inadempimento che, ai sensi dell'art. 1455 c.c. sia di non scarsa importanza, il che può verificarsi anche nel caso di ritardo (rispetto al termine eventualmente fissato nella sentenza o altrimenti in relazione alla data del suo passaggio in giudicato) che risulti eccessivo in rapporto al tempo trascorso, all'entità della somma da pagare (in assoluto e in riferimento all'importo in ipotesi già versato) e a ogni altra circostanza utile ai fini della valutazione dell'interesse dell'altra parte.–Nell'ipotesi in cui la sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. imponga all'acquirente di versare il prezzo della compravendita, l'obbligo diviene attuale al momento del passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce il bene o allo spirare del termine ulteriore da essa eventualmente stabilito, sicché il ritardo nel pagamento, ove qualificabile come grave, può essere causa della risoluzione del rapporto sorto con la sentenza sostitutiva del negozio non concluso, non essendo a tal fine necessario che il creditore chieda al giudice la fissazione, ex art. 1183 c.c. , del termine per l'adempimento oppure costituisca in mora il debitore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 690 del 16 gennaio 2006)

Fino al passaggio in giudicato di una sentenzaexart. 2932 c.c. di trasferimento della proprietà di un bene al promissario acquirente, il curatore conserva intatto il potere di scegliere fra l'esecuzione e lo scioglimento del contratto preliminare. Infatti, l'art. 72, comma quarto, legge fall., nell'escludere lo scioglimento del contratto se la cosa venduta è già passata in proprietà del compratore, considera l'ipotesi dell'effetto traslativo prodotto dal contratto di vendita, cui non è certo assimilabile, al di là di ogni effettuata trascrizione della domanda, il mero effetto processuale che una sentenzaexart. 2932 c.c., finché non passi in giudicato, riesce a produrre.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 10436 del 18 maggio 2005)

In tema di contratto preliminare, la sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso non può introdurre varianti al contenuto del cosiddetto «compromesso» ancorché riguardanti le sole modalità di esecuzione di una delle prestazioni, ma deve rispecchiare integralmente le previsioni negoziali delle parti quali risultano dall'interpretazione del contratto preliminare medesimo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17385 del 30 agosto 2004)

In tema di contratto preliminare, allorché in base all'accordo contenuto nel contratto preliminare le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo (o del residuo prezzo) contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, ai fini dell'esecuzione dell'obbligo di concludere il contratto, a norma dell'art. 2932 c.c., è sufficiente la semplice offerta della prestazione — che può essere validamente fatta in tutto il corso del giudizio — in qualsiasi forma idonea a manifestare la volontà di adempiere, affinché la sentenza costitutiva possa essere senz'altro emessa, ponendo il pagamento del prezzo soltanto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14378 del 29 luglio 2004)

Quando la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento, la sentenza che l'accoglie, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori e impedisce l'apprensione del bene da parte del curatore del contraente fallito, che non può quindi avvalersi del potere di scioglimento accordatogli, in via generale, dall'art. 72 della legge fallimentare.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 12505 del 7 luglio 2004)

Nel caso in cui il bene promesso in vendita appartenga a terzi, l'acquisto della relativa proprietà da parte del promittente venditore costituisce condizione dell'azione di esecuzione in forma specificaexart. 2932 c.c., ed è sufficiente che risulti avvenuto in capo al medesimo al momento della decisione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11572 del 22 giugno 2004)

In tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque quello di prescrizione, perché l'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Ne consegue che, nel caso del promissario acquirente che sia stato anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, l'esistenza di vizi non considerati al momento della stipula del preliminare consente al predetto di agire in risoluzione dello stesso preliminare, perché l'obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l'immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; inoltre, il promissario acquirente ben può, a fronte del rifiuto del venditore a stipulare, optare per l'adempimento in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. agendo contemporaneamente con l'azione quanti minoris per la diminuzione del corrispettivo, senza che a detta facoltà possa essere opposta la decadenza o la prescrizione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10148 del 26 maggio 2004)

L'art. 2932 c.c., sulla esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto mediante emanazione di sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, trova applicazione anche nel caso di obbligo contrattuale di stipulazione di un contratto di lavoro – compreso quello avente ad oggetto la trasformazione di un contratto a termine in contratto a tempo indeterminato – ove, nel caso concreto, siano determinati o determinabili gli elementi essenziali del contratto.(Cassazione civile, Sez. Lavoro, sentenza n. 8568 del 5 maggio 2004)

In applicazione della disposizione di cui all'art. 2932, secondo comma, c.c. - secondo il quale la domanda di adempimento in forma specifica di un contratto preliminare per il trasferimento di un diritto reale non può esser accolta se colui che la propone non esegue, o non offre di eseguire, nei modi di legge, la controprestazione a suo carico - se la prestazione di colui che chiede l'adempimento in forma specifica consiste nel versamento di una somma di danaro, da effettuare, secondo il preliminare, al momento della stipula del definitivo, costituisce offerta idonea, perché secondo gli usi (art. 1214 c.c. ), l'invito del promissario acquirente al promittente alienante a presentarsi dinanzi al notaio per la predetta stipula, mentre costituisce seria manifestazione della volontà di adempiere la proposizione da parte del promittente acquirente della domanda di adempimento in forma specifica del contratto perché il verificarsi degli effetti della sentenza di accoglimento sostitutiva del contratto deve esser condizionato dal giudice all'adempimento della sua prestazione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16822 del 10 novembre 2003)

L'art. 72 1. fall., che disciplina gli effetti del sopravvenuto fallimento sul contratto di vendita non ancora eseguito dai contraenti, è applicabile anche al caso del contratto preliminare di vendita di immobile e del fallimento del promissario compratore, e, quindi, anche in detta fattispecie, nel caso in cui sia in corso il giudizio diretto ad ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, spetta al curatore del fallimento la facoltà di subentrare nel contratto o di sciogliersi da esso, salvo che il venditore esegua la sua prestazione e faccia valere nel passivo del fallimento il suo credito per il prezzo, prevalendo in questa ipotesi l'intento del venditore rispetto a quello, eventuale, del curatore fallimentare, di sciogliersi dal contratto; in contrario, non rileva l'eventuale previsione del pagamento del prezzo mediante accollo del mutuo bancario gravante sull'immobile, sia in quanto la banca conserva il diritto di ottenere l'adempimento nei confronti del promittente venditore, salvo che lo abbia liberato dalla prestazione ex art. 1273, c.c., sia in quanto l'esecuzione della prestazione consistente nell'accollo del mutuo può essere imposta nella sentenzaexart. 2932, c.c., come condizione dell'effetto traslativo.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 16505 del 4 novembre 2003)

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, che postula l'identità fra il bene promesso in vendita e quello da trasferire, il promissario acquirente può esperire cumulativamente e contestualmente l'azione di cui all'art. 2932 c.c. e quella diretta all'eliminazione dei vizi o difformità o alla riduzione del prezzo, allorché le difformità, non riguardando la struttura e la funzione del bene, non sono in grado di incidere sulla sua identità ma soltanto sul valore economico.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16236 del 29 ottobre 2003)

L'obbligo, assunto con un accordo sindacale, di costituire un rapporto di lavoro subordinato è suscettibile di esecuzione in forma specifica esclusivamente quando risultino compiutamente indicati tutti gli elementi del contratto, anche nei dettagli, e, quindi, non occorra l'intervento della volontà delle parti ai fini della concreta specificazione del suo contenuto in ordine ad elementi essenziali quali, tra gli altri, le mansioni; pertanto, in difetto di siffatte indicazioni, se l'obbligo del datore di lavoro rimanga inadempiuto, il lavoratore non può esperire il rimedio dell'esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 c.c., ma ha (soltanto) diritto all'integrale risarcimento dei danni, ossia al ristoro delle utilità perdute per tutto il periodo del protrarsi di detto inadempimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso l'esperibilità del rimedio dell'esecuzione in forma specifica, in quanto l'accordo sindacale costituente la fonte dell'obbligo di assunzione prevedeva l'inserimento del lavoratore in una realtà aziendale del tutto diversa da quella in cui questi era in precedenza inserito, mentre il CCNL avrebbe permesso di stabilire soltanto la qualifica di appartenenza, non anche di identificare le concrete mansioni assegnategli e le altre modalità della prestazione lavorativa.).(Cassazione civile, Sez. Lavoro, sentenza n. 12516 del 26 agosto 2003)

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ed in ipotesi di compravendita immobiliare, la disposizione di cui all'art. 2932, secondo comma c.c. — che subordina l'accoglimento della domanda diretta ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso alla realizzazione del presupposto dell'offerta della controprestazione — non richiede che l'offerta sia reale o per intimazione, ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., potendo essere sufficiente un'offerta nelle forme d'uso, ai sensi dell'art. 1214 c.c. e, in definitiva, un'offerta costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere. Ne consegue che integrano il presupposto di legge anche l'offerta della prestazione, formulata in giudizio dalla parte, personalmente o per mezzo del suo procuratore, prima della pronuncia, ovvero la manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita, rappresentata nell'atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5151 del 3 aprile 2003)

In tema di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, l'effetto traslativo della sentenza pronunciataexart. 2932 c.c. si determina, stantene l'efficacia costitutivaex nunc, dal momento del suo passaggio in giudicato, onde solo da tale momento sorge, a carico promissario acquirente, il correlato obbligo di adempimento cui il detto effetto sia stato subordinato, rappresentando tale momento, inoltre, il dies a quo per l'adempimento entro un termine che non sia stato espressamente determinato ma solo qualificato (nella specie, in termini di «immediatezza») ai fini della sua determinazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2864 del 26 febbraio 2003)

La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo. Ne consegue che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto senza possibilità di introdurvi modifiche.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2824 del 25 febbraio 2003)

L'azione diretta alla coattiva esecuzione in forma specifica dell'obbligo di stipulare una vendita, ai sensi dell'art. 2932 c.c., non ha natura reale, ma personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento del bene (o della quota del bene) di pertinenza del promittente alienante, onde tale azione deve essere sperimentata soltanto nei confronti di chi ha assunto una simile obbligazione, senza che detto principio trovi deroga per il caso in cui si tratti di immobile oggetto di comunione ordinaria e senza, quindi, che i comproprietari del promittente alienante siano contraddittori necessari nella causa instaurata dal promissario acquirente, a nulla rilevando il fatto che il contratto preliminare racchiuda altresì obbligazioni a «sfondo» reale, quale quella di accendere un mutuo ipotecario a carico del promissario acquirente.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 18149 del 20 dicembre 2002)

La possibilità che l'oggetto di un contratto preliminare sia determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio ed anche successivi alla sua conclusione trova un limite nel caso in cui l'identificazione del bene da trasferire non attenga all'ipotesi di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, bensì afferisca ad una pronuncia giudizialeexart. 2932 c.c., caso nel quale l'esatta individuazione del bene, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, deve necessariamente risultare dal preliminare poiché, dovendo la pronuncia giudiziale corrispondere esattamente al contenuto del preliminare stesso, l'individuazione del bene oggetto del trasferimento deve avvenire in base a dati non attingibili da altra documentazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11874 del 7 agosto 2002)

In tema di contratto preliminare, qualora le parti abbiano rimesso alla volontà di una di esse la fissazione del termine relativo alla stipulazione del contratto definitivo, e quest'ultima ritardi ingiustificatamente l'esercizio di tale facoltà, l'altra parte, adempiute le obbligazioni poste a suo carico, può tanto rivolgersi al giudice per la fissazione di un termine,exart. 1183 c.c., quanto proporre direttamente domanda di adempimento in forma specifica,exart. 2932 stesso codice (domanda nella quale deve ritenersi implicita la richiesta di fissazione del detto termine), con la conseguenza che, trascurato l'esercizio di tali, alternative facoltà, e protrattasi l'inerzia per l'ordinario termine prescrizionale, il suo diritto alla stipula del contratto definitivo deve ritenersi estinto per intervenuta prescrizione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15587 del 10 dicembre 2001)

Qualora la P.A. ricorra allo strumento privatistico per la realizzazione degli interessi ad essa affidati, deve riconoscersi alla controparte la facoltà di adire il giudice ordinario – e, quindi, anche gli arbitri – per ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c., senza che ciò implichi violazione del divieto, posto dall'art. 4 della legge n. 2248 del 1865, all. e), di annullare, revocare o sostituire l'atto amministrativo.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 10932 del 8 agosto 2001)

Con riguardo al rapporto che si costituisce per effetto della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo a concludere una compravendita, il pagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà, se è vero che assolve alla funzione di condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo, non perde peraltro la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza per cui l'inadempimento della correlativa obbligazione, può — nel concorso dei relativi presupposti — essere fatta valere dalla controparte, come ragione di risoluzione del rapporto oipso iureoope iudicis, e non già come causa di automatica inefficacia del rapporto medesimo ai sensi dell'art. 1353 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10827 del 6 agosto 2001)

In tema di esecuzione specifica di concludere un contratto di compravendita di un fabbricato, non osta all'emissione della sentenzaexart. 2932 c.c. la mancanza della certificazione di conformità del bene alla concessione edilizia, in quanto l'art. 40 della legge n. 47 del 1985 commina la nullità degli atti tra vivi coni quali si trasferiscono diritti reali su immobili ove non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione mentre non prende in considerazione l'ipotesi della conformità o meno della realizzazione rispetto all'atto concessorio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5068 del 5 aprile 2001)

Qualora dopo la conclusione di un preliminare di compravendita immobiliare, il bene venga gravato, da parte del promittente venditore, da garanzie reali, la situazione non rientra nella previsione dell'art. 1482 c.c., integrando invece una violazione dell'obbligoexart. 1477 c.c. di consegnare la cosa promessa in vendita nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto. Conseguentemente, ove il promissario acquirente agisca per l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., il giudice, accolta la domanda, nello stabilire le modalità ed i termini entro i quali l'attore deve adempiere la propria obbligazione di pagare il residuo prezzo, può — per l'esigenza di salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi — subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente venditore, della garanzia o del vincolo (nella specie derivante da pignoramento).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14532 del 8 novembre 2000)

Il contraente che chieda, a norma dell'art. 2932 c.c., l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico od a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento del prezzo (o della parte residua) risulti dovuto all'atto della stipulazione del contratto definitivo. Nella prima ipotesi colui che ometta il pagamento non può ottenere il trasferimento del diritto di proprietà oggetto del preliminare se la controparte sollevi l'eccezione concessale dall'art. 1460 c.c. e rifiuti, quindi, la propria prestazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9176 del 11 luglio 2000)

Nell'ipotesi di promessa di vendita effettuata da uno solo dei comproprietari di un bene immobile indiviso, è da escludere in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti del solo comproprietario promittente per il trasferimento dei diritti immobiliari a lui spettanti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8797 del 28 giugno 2000)

In materia di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza costitutiva del consenso di cui all'articolo 2932 c.c., tendendo ad assicurare gli effetti del contratto non concluso quali effettivamente previsti e voluti dalle parti al momento della stipula del preliminare può rivelarsi rimedio non esaustivo sotto l'aspetto ripristinatorio di un tale assetto di interessi che rimanga alterato nel periodo intermedio tra il detto momento e la stipula del contratto definitivo: in tal caso con il rimedio costitutivo possono coesistere pronunce accessorie che assicurino pienezza di tutela al promissario. In particolare, nell'ipotesi di preliminare di vendita di un immobile, le diseconomie eventualmente conseguenti al successivo insorgere di vizi o difformità possono essere corrette proponendo, congiuntamente alla domanda di cui all'articolo 2932 c.c., anche le domande accessorie di riduzione del prezzo pattuito, solo per il contenuto eguali alla quanti minoris prevista per la vendita già perfezionata, o, in alternativa, quella del promittente-venditore all'eliminazione delle difformità.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5121 del 19 aprile 2000)

In tema di contratto preliminare, il riconoscimento dell'esperibilità, da parte del promissario-acquirente, in presenza di vizi e di difformità del bene promesso in vendita, dell'azionequanti minoris, contestualmente e cumulativamente all'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, comporta l'applicazione integrale della disciplina dettata dal codice civile per la garanzia per i vizi della cosa venduta, con conseguente esclusione della possibilità di chiedere in alternativa alla riduzione dei prezzo, l'eliminazione dei vizi, che è rimedio estraneo alla garanzia per i vizi e in nessun modo congeniale alla natura e alla struttura della compravendita e del corrispondente contratto preliminare.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1296 del 5 febbraio 2000)

L'esercizio con esito negativo dell'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, comporta di regola che il promittente acquirente sia tenuto a restituire il bene nella cui disponibilità sia stato immesso anticipatamente in forza del contratto preliminare, ma ciò avviene allorché la domanda non viene accolta in conseguenza dell'invalidità del negozio (come nei casi di dichiarazione di nullità o di annullamento) o della sua inefficacia (come nei casi di risoluzione o di rescissione), le quali fanno venir meno il titolo della detenzione, ma non anche quando la sentenza si fondi sul contrario presupposto della perdurante operatività del contratto preliminare e quindi anche della clausola in esecuzione della quale il futuro compratore è stato immesso nel possesso dell'immobile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 565 del 19 gennaio 2000)

Nel preliminare di vendita immobiliare, l'inadempienza del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione non osta a che il promissario possa decidere l'esecuzione in forma specifica a norma dell'art. 2932 c.c., e comporta che il promissario medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventuale dell'evizione. Né all'accoglimento della domanda ai sensi dell'art. 2932 c.c. osta l'art. 2913 c.c., secondo il quale non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento, riferendosi detta norma al trasferimento coattivo e non a quello volontario, ed essendo rispettati gli effetti derivanti dall'anteriorità delle rispettive trascrizioni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5228 del 29 maggio 1999)

In relazione alla previsione della norma dell'art. 2932 c.c., secondo cui l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa soltanto «qualora sia possibile», si deve ritenere che il fallimento del promissario venditore, facendo venir meno nel fallito il potere di disposizione e di amministrazione del patrimonio e bloccando la situazione patrimoniale qual era alla data in cui venne pronunciata la dichiarazione di fallimento, impedisca che possa avere corso l'esecuzione specifica della detta promessa, poiché essa determinerebbe un mutamento della situazione patrimoniale ed in particolare un effetto traslativo. nonostante lo spossessamento prodotto dalla sentenza dichiarativa del fallimento, restando, d'altro canto, ininfluente la circostanza che prima del fallimento sia stata trascritta la domanda ex art. 2932 c.c., in quanto essa non può impedire l'apprensione del bene promesso in vendita da parte della curatela fallimentare, giacché gli effetti di tale trascrizione possono spiegarsi soltanto condizionatamente alla trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda, che in questo caso non può essere pronunciata. Peraltro, l'impedimento alla pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. non esclude che il contratto resti inalterato, con la conseguenza che se il fallito promittente venditore ritorna in bonis ed il bene si trovi nella sua disponibilità, esso contratto può essere fatto valere. Qualora, viceversa, dichiarato il fallimento, si verifichi la scelta del curatore fallimentare ex art. 72 quarto comma L. fall. a favore dello scioglimento del contratto, si deve reputare che la relativa dichiarazione abbia effetti più ampi di quelli scaturenti nel suddetto senso dalla dichiarazione di fallimento ed esplichi un'efficacia di caducazione della promessa di vendita fin dall'origine, facendola venire meno con effetti retroattivi e definitivi, che restano fermi anche nel caso in cui ii fallito ritorni in bonis a seguito di una revoca del fallimento.Qualora sia intervenuto un preliminare di vendita di immobile indiviso ed il bene sia stato considerato dalle parti come un unicum inscindibile e non con riferimento alle singole quote facenti capo a ciascuno dei comproprietari, ove uno di costoro successivamente fallisca ed intervenga, poi, la dichiarazione di scioglimento del contratto da parte del curatore ex art. 72 quarto comma L. fall., resta preclusa al promissario compratore la possibilità di ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. nei confronti degli altri comproprietari promittenti venditori rimasti in bonis, sia pure limitatamente alle loro quote, poiché la dichiarazione di scioglimento del curatore determina il venir meno ab origine e con effetti retroattivi della volontà negoziale manifestata dal promittente fallito e, dunque, di un elemento essenziale della volontà negoziale unitaria manifestata dai promittenti, verificandosi, pertanto, una situazione simile a quella che parimenti impedisce la pronuncia della sentenza ex art. 2932 della inesistenza o invalidità originaria della manifestazione di volontà di uno dei soggetti integranti la parte complessa promissaria venditrice e, quindi, l'unitaria volontà di tale parte.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 239 del 14 aprile 1999)

Per l'operatività del principio di diritto, secondo il quale la domanda di cui all'art. 2932 c.c. deve essere accolta se il proponente abbia offertola sua prestazione nei modi di legge — tra i quali vi è l'invito del promissario-acquirente al promittente alienante a presentarsi dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo, essendo in tale invito implicitamente compresa l'offerta di pagamento del prezzo — è necessario che, secondo il contratto preliminare, le prestazioni contrapposte debbano eseguirsi al momento della stipulazione di quello definitivo. Qualora si sia, invece, stabilito che il pagamento del prezzo debba eseguirsi entro un termine determinato, anche se alla sua scadenza non si possa concludere il contratto definitivo, la parte è obbligata al versamento tempestivo di esso nel domicilio del creditore (artt. 1183, 1498 c.c.) non sussistendo in tal caso alcuna ragione che giustifichi la sufficienza dell'offerta informale. Colui che ometta il pagamento è perciò considerato inadempiente non può ottenere il trasferimento del diritto reale a suo nome se la controparte sollevi l'eccezione concessale dall'art. 1460 del codice civile e rifiuti, quindi, la propria prestazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8196 del 19 agosto 1998)

La promessa dell'acquisto di un bene da parte di un terzo, con obbligo del medesimo di pagarne il prezzo, configura un contratto preliminare concluso da un rappresentante senza potere. Pertanto se il rappresentato non ratifica l'atto, nessun vincolo giuridico si costituisce tra questi e il promissario venditore, tale che consenta a quest'ultimo di agire per l'esecuzione del contratto e imponga alfalsus procuratorl'obbligo di compensare colui che ha svolto attività di mediazione per la stipula di mediazione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3076 del 23 marzo 1998)

In assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o della allegazione della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 c.c. perché l'art. 40 comma secondo della legge 28 febbraio 1985 n. 47, che richiede le predette dichiarazioni o allegazione, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitù odi garanzia) relativi ad edifici o loro parti indirettamente influisce anche sui presupposti necessari perla pronuncia della sentenza di cui all'art. 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti; il limite predetto non può essere superato dalla astratta possibilità della successiva sanatoria della nullità, prevista, per i contratti, dal quarto comma dell'art. 40 (che espressamente consente la successiva «conferma», con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare. Il limite in questione opera pure nei giudizi pendenti alla data di entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47 essendo lo jus superveniens normalmente applicabile agli effetti ancora in corso di rapporti sorti anteriormente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1199 del 8 febbraio 1997)

L'offerta della prestazione corrispettivaexart. 2932, comma secondo c.c., da parte di chi abbia proposto la domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita di cosa determinata, non deve necessariamente essere contestuale all'esercizio dell'azione, ma può utilmente sopravvenire nel corso del giudizio anche in grado d'appello.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7352 del 9 agosto 1996)

In tema di sentenza costitutiva degli effetti del contratto non concluso, poiché l'art. 2932, comma secondo c.c. prevede l'offerta della controprestazione senza fissare il termine entro cui questa deve essere adempiuta, tale termine deve essere stabilito dal giudice (arg. ex art. 1183, comma primo c.c.).–Nel caso in cui le parti di un contratto preliminare di vendita immobiliare abbiano previsto che il pagamento del residuo prezzo debba essere effettuato all'atto della stipulazione del contratto definitivo, l'offerta di cui al comma secondo dell'art. 2932 c.c. è da ritenere soddisfatta con la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, giacché l'offerta è necessariamente implicita nella domanda stessa. In tale ipotesi, pertanto, deve essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso ed il pagamento del residuo prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3926 del 27 aprile 1996)

Dal momento in cui il venditore acquista la proprietà della cosa promessa in vendita è possibile sentenza di esecuzione specifica del contratto preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., perché viene meno il fatto (l'altruità della cosa) che in precedenza impediva la sentenza traslativa con effetto immediato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 51 del 8 gennaio 1996)

Presupposto necessario per l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica di concludere un contratto è che il promittente abbia conservato la proprietà del bene oggetto del contratto preliminare, sicché è giuridicamente possibile ottenere la sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso allorquando, essendo il bene stesso soggetto ad espropriazione immobiliare, alla data di trascrizione della domanda sia stata emessa l'ordinanza di aggiudicazione di cui all'art. 581 c.p.c., ma non ancora il decreto di trasferimento di cui all'art. 586 c.p.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12633 del 9 dicembre 1995)

La sentenza costitutiva prevista dall'art. 2932 c.c., che nella forma del provvedimento giurisdizionale deve riprodurre, in luogo del contratto definitivo non concluso, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, trova un limite solo nella impossibilità di introdurre modifiche alle previsioni negoziali, sicché ben può l'esecuzione del preliminare di vendita di un immobile indiviso esser chiesta dal promissario acquirente per la sola quota indivisa del promittente venditore quando il bene non sia stato considerato nella sua interezza e in previsione della prestazione del consenso anche da parte degli altri proprietari.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2319 del 1 marzo 1995)

Il promittente compratore, il quale chieda ai sensi dell'art. 2932 c.c. l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, è tenuto, ai fini dell'accoglimento della domanda, ad eseguire la prestazione a suo carico o a fare offerta della stessa nei modi di legge (che, peraltro, può essere effettuata in qualsiasi modo idoneo a manifestare l'intento di adempiere l'obbligazione e ad escludere ogni perplessità su tale concreta intenzione), solo se tale prestazione (il pagamento del prezzo) sia esigibile al momento della domanda giudiziale; non è, invece, tenuto a pagare o ad offrire il prezzo, quando il pagamento di questo (o della parte residua di esso), per accordo delle parti, debba essere effettuato al momento della stipulazione del contratto definitivo, promesso ma non concluso, o addirittura dopo la stipulazione dello stesso: in questa ipotesi, la sentenza costitutiva, cheexart. 2932 c.c. tiene luogo del contratto definitivo non concluso, imporrà, con le opportune statuizioni, il pagamento del prezzo (o della parte residua di esso) come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1077 del 30 gennaio 1995)

Con riguardo a contratto preliminare di vendita immobiliare, qualora il promissario acquirente abbia agito in giudizio per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo ed abbia ottenuto sentenza di primo grado di accoglimento della domanda, la sopravvenienza del fallimento del promittente venditore comporta che il curatore, al quale sia stata notificata la sentenza stessa, ha l’onere d’impugnarla e d’impedirne il passaggio in giudicato, per far valere nell’ambito del processo non ancora esaurito l’eccezione di scioglimento del contratto, a norma dell’art. 72, ultimo comma, L. fall., che è proponibile anche in appello, mentre l’indicata sentenza, ove divenuta irrevocabile per mancata impugnazione, è opponibile, non solo alla «massa», in virtù della trascrizione della domanda anteriormente alla dichiarazione di fallimento, ma anche al curatore, che era legittimato ad impugnarla ex art. 111, ultimo comma, c.p.c. – essendo subentrato ex lege al fallito – ed aveva interesse a rimuoverla, per modificare una situazione ritenuta pregiudizievole per la procedura concorsuale.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 7522 del 26 agosto 1994)

Al rapporto originato dalla sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di eseguire un contratto preliminare di compravendita è applicabile l'istituto della risoluzione per inadempimento, essendo equiparabili gli effetti della sentenzaexart. 2932 c.c. a quelli di natura negoziale, sottoposti perciò alla stessa disciplina. Pertanto, poiché l'effetto traslativo della proprietà è subordinato al pagamento del prezzo, anche con riguardo al suddetto rapporto, l'inadempimento di tale obbligazione può portare alla risoluzione del rapporto avuto riguardo alla gravità dell'inadempimento stesso a norma dell'art. 1455 c.c., al cui riscontro il giudice deve, provvedere anche d'ufficio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1955 del 26 febbraio 1994)

La promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, di guisa che questi ultimi — salvo che l'unico documento predisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farne risultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi — costituiscono un'unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere si fondono in un'unica volontà negoziale. Ne consegue che, quando una di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si forma invalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare, escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti dei soli comproprietari promittenti, sull'assunto di una mera inefficacia del contratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 7481 del 8 luglio 1993)

La sentenza di trasferimento,exart. 2932 c.c., di un bene promesso in vendita ha natura costitutiva e spiega la sua efficacia soltantoex nunc, con la conseguenza che le condizioni legali dell'azione, siano esse legali o anche soltanto pattizie, quali la eliminazione di una situazione di incompatibilità con la titolarità del bene trasferendo (nella specie, la qualità di lavoratore subordinato propria dell'acquirente una farmacia), o il deposito della somma pattuita come corrispettivo, devono sussistere anch'esse al momento della detta pronuncia.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 7286 del 3 luglio 1993)

Nell'ipotesi in cui venga promesso in vendita un bene unitariamente considerato di proprietà del promittente venditore, che risulti successivamente appartenente a più comproprietari in comunione pro indiviso, non può essere pronunciata sentenza che disponga il trasferimento all'acquirente dell'intero immobile, atteso che l'intervento del giudice ex art. 2932 cod. civ. deve rimanere nei limiti delle intese negoziali delle parti avente ad oggetto una vendita interamente traslativa, senza potere diversamente attribuire a quell'accordo una efficacia parzialmente obbligatoria ravvisando nella parte indivisa non di spettanza del promittente venditore una promessa di vendita di cosa altrui.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8228 del 11 agosto 1990)

Stante il carattere generale della previsione del contratto a favore di terzoexart. 1411 c.c. è ammissibile la stipulazione di un contratto preliminare (di vendita di un bene immobile) a favore di un terzo, non ostandovi la mancata corrispondenza tra il soggetto che si impegna a comprare e quello che ha diritto di avvalersi dell'esecuzioneexart. 2932 c.c. Ne consegue che il terzo a cui favore è prevista la stipulazione acquistando l'autonomo diritto, consistente nella pretesa della stipulazione del contratto definitivo, in caso di inadempimento del promittente, può avvalersi della tutela di cui all'art. 2932 c.c. (ovvero in alternativa chiedere la risoluzione del contrattoexart. 1453 c.c.) sempre che abbia fornito la dimostrazione dell'adempimento dell'obbligazione di pagare (o di offrire) il prezzo, che resta a carico dello stipulante.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9034 del 5 dicembre 1987)

La pronuncia di sentenza costitutivaexart. 2932 c.c. richiede, di per sé sola, una indagine limitata all'esistenza dei contratto preliminare (indipendentemente dalla sua validità), all'adempimento di colui che propone la domanda e all'inadempimento, da parte del convenuto, e dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, sicché su tali punti, costituenti gli unici presupposti indefettibiliex legedella statuizione, si forma il giudicato, mentre su altri punti o situazioni si forma soltanto nel caso che su di essi sia insorta contestazione per espressa deduzione degli interessati o vi sia stata decisione a seguito di rilievoex officio. Ne consegue, che al rapporto definitivamente costituito con detta sentenza può applicarsi la risoluzione per inadempimento, ma anche che il passaggio in giudicato della sentenza medesima non preclude la possibilità di un successivo giudizio mirante a caducare la fonte negoziale primaria, rappresentata dal contratto preliminare, perché affetta da vizio genetico della causa o da vizi della volontà, sempre che su tali punti non si sia già deciso irrevocabilmente con la conseguenza ulteriore che la decisione negativaeventualmente intervenuta sulla nullità del preliminare per illiceità della causa non preclude un nuovo giudizio mirante all'annullamento del preliminare stesso per vizi della volontà.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6991 del 27 novembre 1986)

Con riguardo al preliminare di vendita di immobile da costruire, e per il caso in cui detto bene venga realizzato con vizi o difformità, che non lo rendano oggettivamente diverso, per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore, ovvero su secondarie modalità di godimento, deve ritenersi che il promissario acquirente, a fronte dell'inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell'art. 2932 c.c., chiedendo, contestualmente e cumulativamente, la riduzione del prezzo, tenuto conto che il particolare rimedio offerto dal citato art. 2932 c.c. non esaurisce la tutela della parte adempiente, secondo i principi generali dei contratti a prestazioni corrispettive, e che una pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 1720 del 27 febbraio 1985)

Il principio, secondo cui l'eventuale esistenza di vizi della cosa promessa in vendita giustifica il rifiuto del promittente acquirente di stipulare il contratto definitivo e l'azione di quest'ultimo diretta al risarcimento dei danni subiti, si applica anche nella ipotesi in cui sia stata espressamente pattuita fra le parti la contemporaneità fra la consegna della cosa ed il pagamento dell'intero prezzo. Pertanto, in tal caso il promittente compratore che non si sia rifiutato di ricevere la cosa promessa, anche se viziata, non è tenuto al previo adempimento della propria obbligazione di pagamento del prezzo per l'esercizio dell'azione di esatto adempimento o per potere eccepire l'inesatto adempimento da parte del promittente venditore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4442 del 7 agosto 1982)

Il ricorso al rimedio previsto dall'art. 2932 cod. civ. dato il tenore di tale norma, che prevede l'obbligazione assunta da un soggetto «di concludere un contratto» e la possibilità di sanzionare nella sentenza costitutiva il diritto non trasferito malgrado l'assunta obbligazione (primo comma), includendo tra i contratti suscettibili di esecuzione in forma specifica quelli aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di altro diritto (secondo comma) deve ritenersi consentito non solo per il preliminare di vendita, bensì pure per il mandato a comprare, poichè anche da questo sorge l'obbligo, in capo al mandatario, di ritrasferire il bene acquistato al mandante.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1814 del 20 marzo 1982)

In ipotesi di preliminare di vendita di costruzione ancora da realizzare poi non ultimata perché in contrasto con le norme di piano regolatore, non si ha nullità del contratto, ai sensi degli artt. 1256, 1463 e 1472 c.c., non vertendosi in tema di totale mancanza della cosa e, quindi, di impossibilità totale della prestazione, bensì di venuta ad esistenza parziale della cosa stessa e di corrispondente impossibilità solo parziale della prestazione, a fronte della quale unicamente il creditore è arbitro di stabilire la rispondenza al proprio interesse della parte della prestazione possibile (art. 1464 c.c.), senza che il debitore possa liberarsene, adducendo l'impossibilità parziale (art. 1258 c.c.). Né la difformità del manufatto, rispetto a quello contemplato in contratto, è ostativa alla pronunziaexart. 2932 c.c., ove essa non incida sull'identità della cosa ed il promissario non pretenda in dipendenza della medesima, alcuna modificazione della propria controprestazione, nel qual caso viene meno ogni interesse del promittente ad invocare quella situazione per sottrarsi alla propria obbligazione, giacché nonostante ciò, egli riceve esattamente quanto pattuito, rimanendo in tal modo la difformità in questione confinata entro l'ambito di una valutazione soggettiva del proprio interesse contrattuale da parte del promissario.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1139 del 24 febbraio 1982)