Articolo 1100 Codice Civile

L'azione di indebito arricchimento ex art. 2041 cod. civ. è esperibile quando la nullità del contratto elimina il titolo su cui la relativa azione potrebbe essere fondata, rendendola non esercitabile, e non risulta recessiva rispetto alle disposizioni sulla comunione ai sensi degli artt. 1100 ss. cod. civ."(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 190 del 7 gennaio 2025)

Nessuno dei partecipanti alla comunione di una strada interpoderale, costruita su una striscia di terreno di proprietà comune lungo il confine tra fondi, può servirsi della stessa per accedere ad un immobile di esclusiva proprietà, del tutto separato e distinto dai fondi a servizio dei quali è destinata la strada comune, perché l'uso a favore del detto immobile si risolve necessariamente nella costituzione di una vera e propria servitù, con evidente pregiudizio degli altri comunisti.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 1710 del 16 gennaio 2024)

In tema di divisione ereditaria, la cessione a terzi estranei di diritti su singoli beni immobili ereditari non comporta lo scioglimento - neppure parziale - della comunione, in quanto i diritti continuano a fare parte della stessa comunione, restando l'acquisto del terzo subordinato all'avveramento della condizione che essi siano in sede di divisione assegnati all'erede che li abbia ceduti. Ne consegue che, se un coerede può alienare a terzi in tutto o in parte la propria quota, tanto produce effetti reali se e in quanto l'acquirente venga immesso nella comunione ereditaria, mentre, in caso diverso, la vendita avrà soltanto effetti obbligatori, salvo che la vendita non abbia avuto a presupposto un atto di scioglimento della comunione ereditaria, anche implicito, in ordine a tali beni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25462 del 30 agosto 2023)

In materia di comunione nei diritti reali, la domanda di risarcimento danni da fatto illecito del terzo (nella specie, realizzazione di manufatto abusivo sul fondo confinante) esperita da uno dei comproprietari, pur riguardando anche gli altri non richiede l'integrazione necessaria del contraddittorio trattandosi di azione a tutela della proprietà comune, non implicante l'accertamento della titolarità del proprio o dell'altrui diritto di proprietà.–In tema di comunione, se il bene appartiene a più proprietari, ciascuno è da ritenersi legittimato attivamente, oltre che passivamente, rispetto a tutte le azioni a tutela della proprietà comune, senza bisogno dell'intervento in giudizio degli altri comproprietari, pur riguardando tutti costoro la lesione lamentata. Tale legittimazione poggia sul presupposto che ricorre un diritto di ciascuno dei proprietari della cosa comune di compiere nell'interesse degli altri, e senza il loro consenso, atti di straordinaria amministrazione, quali la proposizione di domande giudiziali, in virtù del principio della rappresentanza reciproca fondata sulla comunione di interessi.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 29506 del 14 novembre 2019)

Nel caso in cui più soggetti, esclusivi proprietari di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la sola proprietà della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali. (Nel caso di specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, evidenziando l'erroneo presupposto da cui era partita la corte d'appello, rappresentato dall'affermazione secondo cui anche laddove un manufatto sia realizzato su due fondi contigui, ma appartenenti a soggetti diversi, si instaura una comunione sull'opera realizzata, trascurando che la proprietà resta esclusiva nella parte che si sviluppa in proiezione verticale sulle porzioni di rispettiva titolarità).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 29457 del 15 novembre 2018)

L'accertamento della comunione di una via privata, costituita "ex collatione agrorum privatorum", non è soggetto al rigoroso regime probatorio della rivendicazione, potendo, tale comunione, al pari di ogni altra "communio incidens", dimostrarsi con prove testimoniali e presuntive, comprovanti l'uso prolungato e pacifico della strada da parte dei frontisti e la rispondenza della stessa alle comuni esigenze di comunicazione in relazione alla natura dei luoghi,con la conseguente necessità di una valutazione complessiva degli elementi, anche indiziari addotti, al fine di stabilire l'effettiva destinazione della via alle esigenze comuni di passaggio. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito per avere escluso rilevanza, ai fini della comproprietà di una strada interpoderale, di elementi quali un'antica mappa del tracciato della strada, l'ampiezza di questa, l'idoneità al percorso di mezzi meccanici, la presenza di numerazione civica e di varie porte a fronte strada, una lettera attestante l'esistenza, al di sotto della strada, di una tubatura per le acque di scolo delle proprietà frontiste). (Cassa con rinvio, App. Torino, 18 Febbraio 2003).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19994 del 18 luglio 2008)

Nelle vicende del rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile in comunione e che ciascun condomino è legittimato ad agire per il rilascio del detto immobile, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri e, quindi, l'integrazione del contraddittorio.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19929 del 18 luglio 2008)

Il condominio esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, indipendentemente dall'approvazione di un regolamento e dalla validità del medesimo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14813 del 4 giugno 2008)

Il diritto di servitù, per sua natura indivisibile in quanto inerente a tutto il fondo dal lato sia attivo che passivo, non può formare oggetto di comunione, poiché essa presuppone la frazionabilità per quote della cosa o del diritto comune, e ciò neppure nella sua forma cosiddetta impropria (che ricorre là dove il proprietario partecipa anch'egli per una determinata quota al godimento della cosa, insieme all'usufruttuario, ovvero quando su di un medesimo bene concorrono un diritto di proprietà ed uno di usufrutto, nella prima ipotesi trattandosi di vera e propria comunione di godimento, e nella seconda di concorso di diritti reali differenti per tipo). Infatti, diversamente da quest'ultima ipotesi (il cui elemento caratterizzante, coincidente con quanto si ha nella comunione propria, è da ravvisare nella estensione in forma diffusa sull'intero cespite di tutti i diritti coincidenti sul medesimo bene, solo astrattamente limitati dalla quota), in presenza di più servitù di passaggio sul medesimo fondo(a fortiorise quest'ultimo è in comproprietà tra più soggetti) si ha coesistenza di diritti di godimento di tipo diverso, differentemente connotati e non omogenei, il cui rispettivo contenuto è delimitato dalle utilità che il fondo dominante può trarre da quello asservito, con occasionale, frammentata e parziale coincidenza di facoltà inerenti all'esercizio di diritti di proprietà comune e servitù in rapporto a circoscritte porzioni del bene, sicché la disciplina di cui agli artt. 1100 e segg. c.c. risulta in tal caso inapplicabile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8727 del 27 aprile 2005)

Il condominio si costituisceex seedope iurissenza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18226 del 10 settembre 2004)

La contitolarità di un'utenza di irrigazione pubblica non cade sulla proprietà o su altro diritto reale e quindi non è comunione in senso tecnico ai sensi dell'art. 1100 c.c., con conseguente inapplicabilità a. tale rapporto della disciplina prevista dagli artt. 102 e 784 c.p.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4971 del 6 maggio 1991)

In tema di differenza fra società e comunione, in cui si verifica comunque un conferimento di beni o il fenomeno di una massa di beni comuni, rileva la prevalenza nella comunione dell'elemento statico e nella società di quello dinamico nel senso che i beni sui quali cade il condominio sono direttamente oggetto di godimento secondo la destinazione loro propria, mentre — nella società — sono strumento per il compimento di un'attività, i cui utili saranno poi ripartiti fra le parti, senza che ad escludere l'esistenza di una società (occasionale) sia sufficiente l'unicità dell'affare, in dipendenza della sua rilevanza economica e della molteplicità e complessità degli atti che lo svolgimento ai fini di lucro comporta.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4446 del 7 agosto 1982)

L'avvenuta costruzione di un edificio, del quale siano proprietari più soggetti, è sufficiente — ancorché non sia ancora intervenuto il rilascio del certificato di abitabilità dei singoli appartamenti — per l'esistenza del condominio, con la conseguente applicabilità delle norme (artt. da 1100 a 1139 c.c.) ad esso relative, costituendo la nomina dell'amministratore, l'approvazione del regolamento e la determinazione delle quote millesimali soltanto strumenti per la gestione degli interessi comuni e l'osservanza degli obblighi connessi al preesistente rapporto di comunione, che di essi costituisce la fonte, salve eventuali modifiche od integrazioni pattizie.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 510 del 26 gennaio 1982)

Quando i beni in godimento comune provengono da titoli diversi non si realizza un'unica comunione, ma tante comunioni quanti sono i titoli di provenienza dei beni; sicché alla pluralità dei titoli di divisione del complesso, si hanno tante divisioni quante sono le masse predette.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 3331 del 30 ottobre 1974)

Nel caso di successione ereditaria nella quotaparte di un bene indiviso, ove nella quota caduta nella successione ereditaria subentrino due o più eredi, alla comunione convenzionale originaria, che si estende all'intero bene che forma oggetto della comunione — e a cui partecipano anche gli eredi aventi diritto alla quota della comunione convenzionale caduta nella successione — si aggiunge una comunione ereditaria, che resta, peraltro, distinta dalla comunione convenzionale, sia dal lato soggettivo che oggettivo: in quanto, da un lato, resta limitata, nei loro rispettivi reciproci rapporti, tra i soli aventi diritto alla successione; e, d'altro lato, ha per oggetto la sola quota di comproprietà che, nella comunione convenzionale, spettava alde cuius,estendendosi nel contempo a tutti gli altri beni che sono caduti nella successione ereditaria.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1023 del 10 aprile 1974)