Articolo 1119 Codice Civile

Nelle ipotesi di condominio edilizio esistono più proprietari esclusivi di distinte unità immobiliari, i quali per necessità di uso o per destinazione impressa restano in comune proprietari pro indiviso anche di talune altre parti dell'edificio aventi carattere di accessorietà e complementarietà, nei limiti della rispettiva quota (artt. 1118 e 1119 c.c.). Ciascun partecipante al condominio ha, pertanto, verso il responsabile un credito proprio per i danni arrecati alla cosa comune, e quindi può, nei limiti della sua quota, agire in giudizio per conseguire il risarcimento dei danni stessi.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 16396 del 18 giugno 2025)

Nei giudizi di divisione, la prova della comproprietà dei beni da dividere non è quella rigorosa richiesta in caso di azione di rivendicazione o accertamento positivo della proprietà, atteso che la divisione è volta a far accertare un diritto comune a tutte le parti in causa e non la proprietà dell'attore con negazione di quella dei convenuti; pertanto, non si può escludere a priori la rilevanza della non contestazione o dell'esplicito o implicito riconoscimento dell'appartenenza dei beni ai coeredi.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 15573 del 4 giugno 2024)

In caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune, a seguito dell'attribuzione in sede di divisione della proprietà esclusiva di distinte unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale pro indiviso delle parti del fabbricato che siano funzionali all'uso comune.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5424 del 29 febbraio 2024)

In materia di divisione di beni comuni, pur contemplando l'art. 1119 c.c. una forma di protezione rafforzata dei diritti dei condomini (in omaggio al minor "favor" del legislatore per la divisione condominiale), tuttavia ammette che la divisione sia richiedibile anche da uno solo dei comproprietari, con la sola subordinazione della stessa alla valutazione giudiziale che il bene, anche se diviso.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 4817 del 23 febbraio 2024)

La cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni, vietata ai sensi dell'art. 1118 c.c., è esclusa soltanto quanto le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre (cd. condominialità "necessaria" o "strutturale") oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza delle proprietà esclusive, laddove, qualora i primi siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità (cd. condominialità "funzionale), queste ultime possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO TRIESTE, 25/09/2015).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1610 del 26 gennaio 2021)

In tema di divisione di beni comuni, gli artt. 1119 e 1112 c.c. hanno una "ratio" diversa e forniscono differenti tutele: il primo contempla una forma di protezione rafforzata dei diritti dei condomini, in omaggio al minor "favor" del legislatore per la divisione condominiale e, conseguentemente, contiene la prescrizione dell'unanimità e la tutela del mero comodo godimento del bene, in relazione alle parti di proprietà esclusiva; il secondo costituisce un'eccezione alla regola generale della divisione della comunione disposta dall'art. 1111 c.c., tutela la destinazione d'uso del bene e, per questo, ammette che la divisione sia richiedibile anche da uno solo dei comproprietari, con la sola subordinazione della stessa alla valutazione giudiziale che il bene, anche se diviso, manterrà l'idoneità all'uso cui è stato destinato.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 4014 del 18 febbraio 2020)

L'art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall'art. 4 della l. n. 220 del 201, va interpretato nel senso che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione", a meno che - per la divisione giudiziaria - "la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino" e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il "consenso di tutti i partecipanti al condominio"; quest'ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26041 del 15 ottobre 2019)

In tema di condominio di edifici, poiché l'uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l'art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito la quale, con motivazione ritenuta congrua, aveva disposto lo scioglimento del condominio relativamente al giardino circostante l'edificio, alla soffitta ed allo scantinato della casa, e deciso di non procedere, invece, alla divisione della terrazza comune).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 867 del 23 gennaio 2012)

In tema di condominio di edifici, poiché l'uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso cui fa riferimento l'art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata oltre che con riferimento alla originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione. (Nella specie il progetto di divisione di una terrazza comune avrebbe privato il condomino assegnatario di una porzione, della veduta sul mare consentitagli nella permanenza dello stato di indivisione).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7667 del 13 luglio 1995)

L'art. 1119 c.c. non stabilisce l'indivisibilità assoluta delle parti comuni di un edificio in condominio, ma tale indivisibilità subordina all'esigenza di non rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino, cioè all'esigenza che non si alteri lo stato, e, quindi, il pacifico godimento delle parti di uso comune.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2257 del 14 aprile 1982)

Al fine di stabilire la divisibilità o meno di un'area comune a due fabbricati appartenenti a diversi proprietari e destinata all'accesso ai fabbricati stessi in due porzioni distinte da attribuire in proprietà esclusiva a ciascuna delle parti, il giudice del merito deve tenere conto della diminuzione del valore complessivo dell'area a seguito della divisione, nonché degli effetti di tale divisione sull'efficienza, funzionalità e comodità dell'accesso ai fabbricati, mentre è irrilevante ai predetti fini la deduzione di frequenti dissidi fra le parti che rendevano impossibile l'uso comune dell'area. Il giudice, poi, al fine di rendere possibile la divisione non può mai imporre a carico di uno o di entrambi i condividenti l'obbligo di procedere a modifiche o variazioni della consistenza, ubicazione o conformazione dei fabbricati, trattandosi di beni non compresi (ed insuscettibili di essere attratti) nell'oggetto della divisione, circoscritta alla sola area comune, che non può incidere sulla struttura dei fabbricati né comportare l'imposizione di oneri o limitazioni al contenuto dei diritti precedentemente esercitati o comunque spettanti sui medesimi.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 937 del 15 febbraio 1982)

Nel condominio edilizio, le parti comuni dell'edificio possono essere divise purché la divisione possa farsi senza rendere più incomodo a ciascun condomino l'uso della proprietà singola servita dalla dividenda parte comune, in quanto ne sia resa meno facile la diretta fruizione ovvero venga ridotta l'utilità ricavabile dal bene condominiale in funzione della proprietà individuale. (Nella specie, la Corte ha confermato la sentenza del merito, con cui era stato dichiarato indivisibile un cortile, destinato, dopo la divisione, a fabbricarvi autorimesse, in considerazione delle limitazioni di luce e delle immissioni moleste che ne sarebbero derivate agli appartamenti dei piani inferiori nonché dell'impossibilità di destinare il cortile stesso a giardino).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4806 del 24 ottobre 1978)